中新经纬2月25日电上海房地产政策迎来一系列优化调整。

　　2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》(以下简称《通知》)，从调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税等方面进行政策优化。

　　限购“松绑”激活非沪籍需求

　　在住房限购政策方面，《通知》明确缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非沪籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对中新经纬表示，此前购置外环内住房，非沪籍居民需满足3年社保，新政进一步降低了购房门槛和购房者的等待成本。

　　同策研究院联席院长宋红卫预计，非沪籍在外环内购房从3年社保降低到1年，粗略估算可增加购房潜力人群至少9万人，这部分人群属于刚需群体，对于带动外环楼市具有明显的提升影响。

　　除了降低购房门槛，政策还适度增加了符合条件的购房者的可购套数。根据《通知》，符合条件的非沪籍居民可在外环内增购1套住房；持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

　　严跃进解释，过去限购政策主要看社保缴纳年限，这可能会将部分在上海长期稳定生活、工作但社保关系不在本地的人员(如从事城市基础服务者、外派人员)挡在门外。但新政策下也可以和居住证年限挂钩，精准回应了这部分群体真实的居住需求，让政策更具包容性和人情味。

　　整体来看，此次政策优化激活非沪籍购房需求的特征非常明显。为何要激活非沪籍需求？

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提供给中新经纬这样一组数据：2025年12月到2026年1月，上海沪籍购房约占55%-60%，非沪籍购房约占40%-45%。

　　同时，《2024年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，截至2024年年末，上海常住人口为2480.26万人。其中，外来常住人口983.49万人，占常住人口总数的比重约为40%。

　　李宇嘉表示，在此情况下，激活非沪籍购房，成为畅通市场循环、解决当下市场存在的肠梗阻症结的关键。而且非户籍人群购房意愿高，对购房成本和门槛比较敏感。因此，新政策的出台有望精准撬动这一庞大的潜在市场，为楼市注入新鲜血液。

　　公积金“加码”，利好刚需与多子女家庭

　　新政的另一大亮点在于住房公积金贷款额度的显著提升。《通知》将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策(最高上浮35%)，上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

　　李宇嘉指出，这一政策极具针对性。当前市场的主流需求是“刚需”和“刚改”(首次改善)，这类购房者对价格、成本和首付门槛高度敏感。政策将公积金贷款提高到最高324万，而目前市场上300万以下二手房占比达65%，这意味着很多家庭仅靠公积金贷款就能购买住房，无需额外自筹资金。

　　中指研究院上海数据总经理张文静则认为，限购优化与公积金支持形成政策合力，将有效释放积压合理需求，带动新房、二手房市场同步升温。而市场活跃度提升有利于缓解房企去化压力、改善现金流状况，稳定土地市场和地方财政，形成楼市良性发展生态。

　　展望后市，李宇嘉表示，考虑到目前贷款利率很低，交易税费也降至历史最低，加之这次上海新政的出台，将对3月份的节后小阳春行情，形成较大的带动作用。