近期，首批商业不动产REITs（不动产投资信托基金）项目已正式提交申报，并获中国证监会及交易所受理，标志着我国REITs市场资产类型正式拓展至商业不动产领域。

　　商业不动产REITs，是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。在相关政策推动下，目前REITs多层次市场正在加速成型，供给端已形成基础设施REITs、机构间REITs、商业不动产REITs等多元产品体系。

　　东源投资首席分析师刘祥东表示，首批商业不动产REITs项目申报落地，标志着我国REITs市场实现了从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，是落实“盘活存量资产、扩大有效投资”政策思路的重要举措。通过将购物中心、写字楼、酒店等商业不动产证券化，既可为企业提供新的权益型融资渠道，又能引导社会资本参与实体经济，从而优化资源配置。

　　具体来看，首批申报的10单商业不动产REITs有9单登陆上交所、1单登陆深交所，包括保利发展、锦江国际集团、上海地产、陆家嘴集团、凯德、唯品会、砂之船、银泰百货等项目，参与主体汇聚了央企、地方国有龙头企业、优质民营企业、外资企业等。项目底层资产涵盖商业综合体、商业零售、办公、酒店等业态，均位于上海、广州、深圳、武汉、合肥、西安、郑州等城市的核心区域。

　　从募资规模来看，首批申报的10单商业不动产REITs合计拟募资377亿元。其中，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金拟募资74.7亿元，国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金拟募资50.64亿元，华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金拟募资42.785亿元，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金拟募资40.02亿元。

　　从财务顾问机构来看，首批申报的商业不动产REITs的合作机构包括中信证券、国泰海通、华泰联合、中金公司、申万宏源承销保荐，均为头部券商。

　　“与基础设施REITs相比，商业不动产REITs具有更加市场化的租金收益和资产增值逻辑，其现金流受经济周期、消费趋势、区域竞争等因素的影响更为直接，对管理人的资产运营能力和市场判断力提出更高要求，投资者需关注资产区位质量、租户结构稳定性及租赁合同期限等核心风险指标。”刘祥东说。

　　去年年底，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，同时出台《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则，护航REITs市场高质量发展。前不久，证监会在2026年系统工作会议上再次强调，要“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”。

　　证监会表示，要深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义。推动商业不动产REITs市场发展，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段，对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义。