Wind统计显示，截至2月12日，已有12只商业不动产REITs集中申报，合计拟募资规模逾380亿元。业内人士表示，伴随着商业不动产REITs试点的正式启动，我国公募REITs市场正实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，一个底层资产和市场业态更加丰富，更具活力的多层次REITs市场生态正在加速构建。
具体来看，本轮在上交所申报的商业不动产REITs包括中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金、光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金等，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金则在深交所申报。
本轮项目申报的底层资产类型丰富，涵盖了购物中心、奥特莱斯、酒店、办公楼、商业综合体多种业态。其中，酒店、办公楼、商业综合体在REITs市场中均为首次出现，为投资者提供了差异化的投资配置选项。
募资规模方面，目前12只商业不动产REITs单只拟募资平均规模35亿元左右。“这比基础设施REITs里产权型项目大约10亿元的平均规模更大。预计商业不动产REITs的整体规模有望在接下来的时间快速增长，一定程度上改变之前基础设施REITs供给不畅的问题。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示。
“上新”的底层资产中，酒店业态在沪深交易所各有一单申报。其中，在深交所申报的华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金原始权益人为上海安住此间商务信息咨询有限公司，底层资产为广州天河体育中心美居酒店和全季酒店、上海江桥万达桔子水晶酒店项目三家酒店项目。在上交所申报的华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金，底层资产为位于18个城市的21家锦江都城品牌酒店。
仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示，酒店类资产作为首次纳入REITs底层资产的业态，其价值需结合行业周期、区位优势、品牌运营能力及现金流稳定性等多维度综合评估。
“具体来说，拟通过REITs上市的酒店或酒店资产包的评估价值应不低于10亿元，酒店的运营能力和资管能力显得尤其重要。”周涛认为，尽管当前国内酒店行业局部存在供给过剩，但位于核心区域、具备稳定客流和成熟运营体系的优质酒店，仍具抗周期性和现金流韧性。建议投资者重点关注酒店资产区位需求、运营管理能力、历史经营表现及REITs收益与退出保障机制。长期来看，优质酒店资产有望通过REITs渠道实现退出，推动中国酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级。
日趋多元化的资产类型也要求投资人具备更强的底层资产甄别和综合判断能力。“商业不动产REITs与基础设施REITs存在比较显著的差异，前者侧重于完全市场化的运营型资产，后者则保留一定的公共公益属性。投资者需要尽快熟悉和适应新的市场。”朱元伟表示，随着后续供给放量，市场初期认知差、预期差带来的溢价将消退，二级市场价格将更理性地反映底层资产的真实价值和现金流稳定性。
综合目前申报的项目来看，底层资产范围正从一二线城市扩展至三四线城市，这有助于推动下沉市场存量资产的流动性重估和价值发现。“但于投资者而言，对这些下沉市场的了解度不够，需要加强投研能力。”朱元伟表示，目前不同项目、不同业态间的分配率分化明显，从约3.8%到5.8%不等，反映底层资产现金流质量和增长预期的差异。未来，不同业态的风险收益特征将更明显，参照海外经验，酒店、奥特莱斯等波动性大的业态可能需要提供更高的分配率作为风险补偿。另外，也有投资人认为部分申报项目的估值有待商榷。
业内人士表示，虽然当前存在部分项目估值偏高、资产质量分化的挑战，但商业不动产REITs对打通不动产投融资闭环、重构定价体系、提升存量资产流动性具有深远意义。在朱元伟看来，通过持续购入和改造资产来实现增长，扩募效率和杠杆使用将成为重要观察点。另外，市场的发展将更依赖于资产本身的运营质量、管理人的专业能力以及定价机制的市场化与理性化。
