2月2日，网下投资者有效认购倍数超340倍的华夏中核清洁能源REIT正式在上交所上市交易，收盘时涨幅达28.16%。同花顺iFinD数据显示，2026年开年首月，公募REITs产品迎来“开门红”。截至2月2日，全市场已发行上市79只REITs产品，有69只REITs产品今年以来涨幅为正，占比超八成，其中涨幅超过5%的REITs产品有32只，占比约为40.51%。
商业不动产REITs密集上报
2025年，公募REITs在上半年迎来大幅上涨，下半年进入回调阶段。以中证REITs全收益指数为例，该指数在2025年6月最高时触及1124.91点，较上一年年末收盘时上涨157.03点，下半年持续下跌，年终收报1009.84点，年内回撤超10%。
具体来看，不同的REITs产品在二级市场行情分化更为明显，47只REITs产品在去年实现收涨，占比为60.26%。其中，有35只REITs产品2025年涨幅超过10%，易方达华威市场REIT累计上涨57.25%；在出现下跌的31只REITs产品当中，跌幅最大的中金湖北科投光谷REIT年内跌超23.20%。
进入2026年，REITs产品在二级市场迎来普涨，中证REITs全收益指数在2月2日收盘时报1043.27点，较去年年末上涨33.43点，涨幅达到3.31%。具体来看，79只已上市的REITs产品当中，44只产品今年年内的涨幅跑赢指数，占比为55.70%，其中5只REITs产品年内涨幅超过10%。
在一级市场，REITs项目今年的申报有进有退，新申报产品数量整体呈现加速增长态势。截至目前，全市场有19只首次发售的REITs项目处于申报、发行等“排队”上市流程中，其中，处于“已反馈”状态的REITs项目有5只，“已问询”状态的REITs项目有4只，“已受理”状态的REITs项目有10只。
今年1月，金风科技、电子城均公告终止公募REITs申报发行。1月23日，上交所和深交所同步更新了项目状态，宣布5单公募REITs申报终止或撤回审核，这些项目分别是富国首创水务REIT、建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、建信金风新能源REIT和华夏万纬仓储物流REIT。
在部分REITs产品“集体退赛”之际，首批商业不动产REITs产品即将登场。1月29日至1月30日，上交所披露首批8只已受理的商业不动产REITs项目，涉及商业综合体、办公、酒店、商业零售等业态，合计募集规模约为314.75亿元，其中规模最大的是中金唯品会商业不动产（拟募资74.7亿元），规模最小的为华安锦江商业不动产（拟募资17.03亿元）。
华西证券宏观固收团队研报指出，目前，已上市的消费基础设施REITs运营情况良好，抗跌性较强，首批8只商业不动产REITs出租率优秀，上海鼎保大厦、哈尔滨杉杉奥莱等最近一期均处于满租状态，区位条件上整体处于核心城市，可积极关注商业不动产REITs的申报进度和打新机会。
超七成REITs项目盈利
已挂牌上市的REITs产品，财务表现如何？记者梳理发现，截至目前，除了去年12月上市的华夏安博仓储REIT和近期上市的华夏中核清洁能源REIT，77只REITs产品均已披露完2025年四季报，其中，58只REITs单季净利润为正，合计盈利7.11亿元，19只REITs合计净亏损2.59亿元。
1月21日，中信建投国家电投新能源REIT发布了2025年第四季度报告，报告期内实现收入2.52亿元、净利润8959.08万元，成为当季盈利表现最好的REITs产品。该产品2025年四季度可供分配金额1.60亿元，单位可供分配金额0.2004元，现金流分派率为1.96%，年化现金流分派率为8.16%。
去年四季度实现盈利的58只REITs产品中，盈利能力位列前十强的REITs产品合计净赚3.49亿元，各个产品净利润均超过2000万元；有11只REITs产品净利润在1000万元至2000万元之间，合计盈利1.69亿元；有36只REITs产品净利润在100万元至1000万元之间，合计盈利2.07亿元；而华安外高桥REIT去年四季度仅赚了33.15万元。
出现亏损的19只REITs产品中，有8只REITs产品去年四季度亏损超千万元，合计亏损2.25亿元，表现最差的中金安徽交控REIT净亏7156.57万元；10只REITs产品亏损额在100万元至1000万元之间，合计亏损3402.81万元；亏损最少的中金中国绿发商业REIT去年四季度亏损额为50.42万元。
根据同花顺iFinD数据，2025年前三季度，各季度REITs产品的净利润总规模分别为8.40亿元、7.68亿元、9.20亿元，其中平安宁波交投REIT的各季度净利润均位列REITs产品首位，分别为1.08亿元、1.13亿元、1.34亿元。而对比2025年前三季度的REITs产品盈利表现，2025年第四季度REITs产品的净利润总规模、“盈利王”的净利润均创下2025年的单季最低点。
多个板块盈利表现出色
究竟哪些行业在赚钱，哪些行业在亏钱？从2025年四季报来看，在已上市REITs产品所属的10个行业领域中，园区基础设施、交通基础设施、消费基础设施、仓储物流基础设施、能源基础设施、市政基础设施这6个行业领域在去年四季度出现部分REITs产品亏损，保障性租赁住房、新型基础设施、生态环保基础设施、水利基础设施的REITs产品去年四季度均实现盈利。
园区基础设施REITs方面，盈利能力出现较大分化。创金合信首农REIT等13只产品2025年四季度净利润均为正，合计为1.32亿元；华安张江产业园REIT等7只产品出现亏损，亏损额合计为0.35亿元。其中，亏损最多的华安张江产业园REIT在2025年四季报中指出，区域市场的负面变化将对地区的租赁需求、租金水平等产生负面影响，继而影响项目运营业绩。
交通基础设施REITs方面，平安广交投广河高速REIT等9只产品去年四季度实现盈利，净利润合计为1.77亿元；中金安徽交控REIT等4只产品出现亏损，亏损额合计为1.15亿元。其中，中金安徽交控REIT主要资产为沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段，去年四季度日均自然车流量同比下降5.07%，货车流量下降10.98%。
消费基础设施REITs方面，华夏首创奥莱REIT等10只产品实现盈利，净利润合计为0.83亿元，仅有中金中国绿发商业REIT、中金唯品会奥莱REIT出现亏损。仓储物流基础设施REITs方面，南方顺丰物流REIT等8只产品实现盈利，净利润合计为4599.24万元，中金普洛斯REIT、中航易商仓储物流REIT去年四季度分别亏损180.50万元、1981.10万元。
能源基础设施REITs方面，中信建投国家电投新能源REIT等5只产品实现盈利，净利润合计为1.51亿元；鹏华深圳能源REIT等3只产品出现亏损，亏损额合计为0.62亿元。市政基础设施REITs仅有1只产品，即国泰海通济南能源供热REIT，去年四季度亏损了0.18亿元。
去年四季度业绩表现优秀的保障性租赁住房、新型基础设施、生态环保基础设施、水利基础设施领域，REITs产品分别有8只、2只、2只、1只，净利润总规模分别为0.61亿元、0.27亿元、0.10亿元、0.26亿元。其中，保障性租赁住房REITs产品的整体出租率均维持在90%以上，中金厦门安居REIT去年四季度末的出租率更是达到了99.72%。
展望2026年的REITs市场，业内人士指出，消费基础设施、保障性租赁住房、市政环保REITs需求刚性强，受经济周期影响小，在去年下半年的调整中已展现出了抗跌性，适合追求稳健收益的资金配置；数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域随着需求回暖有望实现业绩边际修复。
