2026年开年以来，北京二手房市场迎来成交放量行情，不仅周度成交量显著攀升，2025年12月份和2026年1月份，网签量更是连续两月突破1.5万套，同比增长超20%。购房者议价空间明显收窄。
近日，《华夏时报》记者实地走访潘家园、高米店等北京典型片区发现，不同板块二手房市场呈现差异化特征，而在政策稳预期加持下，市场底部特征显现，购房者入市意愿提升，核心城市楼市“小阳春”行情可期，不过新房市场仍与二手房形成冷热分化格局。
成交放量
近日，《华夏时报》记者实地走访北京朝阳区潘家园片区。该片区地处东三环，紧邻古玩城、眼镜城，交通便捷，距地铁10号线潘家园站、17号线潘家园西站步行距离在300至800米。在潘家园从业超十年的房产经纪人马林（化名）向记者介绍了当地二手房市场现状。
潘家园周边住宅小区以老旧社区为主，多建成于上世纪80至90年代。“这边多数小区的居住环境相差无几，仅部分小区的楼道维护更整洁些。”马林说。
“近期链家在北京的周成交量已突破2000套（非全市总成交量），此前周成交仅约1600至1700套。”马林表示，当前二手房市场已进入活跃度提升阶段，其所在业务小组上月也成功成交2套房源。
在马林看来，300万元预算的购房者，目前在潘家园选购二手房仍有较多选择。不过该片区房价暂未出现上调趋势，购房者的议价空间却明显收窄——此前一套房源相较挂牌价可谈下20万元，如今议价空间仅剩10万元左右。
北京潘家园二手房市场。董红艳/摄
为深入了解北京二手房市场行情，《华夏时报》记者还走访了大兴区高米店片区。该片区位于大兴新城北部、南五环与南六环之间，是连接北京中心城区与大兴新城的核心枢纽，兼具交通便利、配套完善、居住属性突出的区位优势。
北京高米店二手房。董红艳/摄
与潘家园不同，高米店片区二手房以2000年以后建成的次新房为主，300万元总预算在此购房的选择面相对有限。房产经纪人张睿（化名）透露，300万元预算在该片区的新里西斯莱公馆，仅能考虑东西向两居室房源。
部分业主已敏锐感知到市场变化。贝壳APP信息显示，新里西斯莱公馆一套东西向两居室，于2026年1月26日以298万元挂牌，时隔两日，即1月28日，业主便将挂牌价上调至315万元。
整体来看，北京二手房市场近期持续保持较高成交热度。据北京市住建委网签数据，2026年1月北京二手住宅成交15082套，虽较去年12月有所回落，但这已是北京二手房市场连续两个月成交超15000套。
值得关注的是，2026年1月北京二手房成交量较2025年同期的12480套增长20.8%，且超过2022至2023年任意一年同期成交量。
“小阳春”可期，市场层次分明
事实上，二手房市场的活跃并非北京独有，一线城市中北京、上海的二手房市场均保持着稳健的交易活跃度。中指研究院高级分析师孟新增向《华夏时报》记者表示，1月重点城市新房市场仍处于修复进程中，二手房市场则持续维持热度，成交同比增幅均超20%。
进入2026年，政策层面持续释放清晰的“稳预期”信号。孟新增指出，年初已有换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等多项举措落地，政策从需求端与融资端协同发力，着力提振市场信心。整体而言，房地产行业政策已步入以“稳定市场预期、缩短行业调整周期”为核心目标的新阶段。
针对北京住宅市场，合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者分析称，当前北京二手房价格已进入相对筑底阶段。房主议价空间收窄的市场表现，让部分购房者意识到局部市场底部已现。同时，北京二手房挂牌量出现明显回落，从去年的15万套缩减至目前的近13万套，房源供应减少直接收窄了购房者的选择范围，符合楼层、户型、装修、朝向等预期的优质房源稀缺，进一步推动购房者入市意愿提升。
具体来看，北京学区房成交对市场的拉动作用尤为显著。郭毅表示，2026年春节公历时间偏晚，部分有学区落户需求的购房者为赶在4月30日的关键节点前完成交易，入市节奏较往年明显前置，成为近期市场的重要增量。
市场预期也正持续向好。孟新增认为，2月份受春节假期因素影响，楼市销售节奏或出现阶段性放缓，但随着核心城市2025年出让的优质地块逐步入市，叠加部分房企计划在春节前加大促销力度提前蓄客，3月市场购房需求有望逐步释放，核心城市楼市“小阳春”行情仍可期待。
北京楼市“小阳春”的前哨已然吹响。郭毅透露，2026年1月北京二手房市场连续三周周成交量突破4000套，这部分成交将在后续月份逐步转化为网签数据，为北京楼市“小阳春”的到来持续提供动力。
不过值得关注的是，与二手房市场形成反差的是，新房市场虽有部分项目保持热销，但整体交易热度偏弱。大兴区某新房项目销售人员向《华夏时报》记者坦言，目前对市场回暖的感知较弱，整个大兴区的新房成交规模均较为有限。
郭毅直言，当前北京新房市场整体偏向改善型产品，普遍户型偏大、总价偏高，平均套均总价约700万元，与二手房350万至400万元的套均总价形成明显分层，普通家庭甚至需要变卖两套二手房才能置换一套新房。现阶段新房市场仅有品质过硬、价值逻辑清晰的项目能保持较好销量。
