上海二手房市场开年迎来“开门红”，目前已连续三个月成交量站稳2.2万套关口。机构数据显示，成交量“企稳”同时，成交价出现“止跌”信号，已连续两个月止住下跌趋势。

　　二手房成交量已连续三个月超2.2万套

　　根据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，1月上海二手房（含商业）网签成交22834套。这已是上海二手房连续第三个月成交超2.2万套。从纵向对比来看，该成交量创下近5年同期新高。

　　单日成交数据也反映市场热度。据安居客上海监测，1月10日，上海二手房单日网签成交达1261套，创下近三个月新高。随后的周末表现也热度不减，1月17日、24日和31日的单日成交均突破1200套。

　　上海链家研究院负责人李根表示，1月上海二手房市场成交约2.2万套，环比基本持平，同比上涨约25%，成交量“企稳”信号明显。同时，成交价出现“止跌”信号，连续2个月止住下跌趋势，市场成交不再单纯依靠“以价换量”。

　　58安居客研究院院长张波进一步指出，1月上海二手房成交量创5年新高，核心是低总价房源精准适配刚需、新房热度下滑分流减少。不过前几年1月受春节因素扰动，成交基数偏低，因此今年这一新高不能简单等同于市场完全回暖，需保持谨慎乐观。

　　从成交结构来看，市场仍维持“刚需主导，改善发力”的特征，低总价房源成为市场核心驱动力。上海太平洋房屋数据显示，该机构300万元以下低价房成交占比接近一半，成为市场主力。

　　58安居客线上数据进一步印证了这一趋势，低总价房源的供给比例达50.06%，对应流量比例更高，意味着低总价房源不仅是市场供给的主力，更能精准吸引刚需群体，尤其是首次购房的年轻家庭。与之形成对比的是，中高、高总价房源的供需占比均不足14%，更多高净值人群仍将目光聚焦于新房市场。

　　“这种以刚需为主导的供需结构，为成交量爆发提供了基础，当下刚需群体是二手房市场的核心购买力，低总价房源的充足供给有效释放了积压的购房需求。”张波分析道。

　　从环线分布看，上海太平洋房屋监测数据显示，该机构外环以外成交占比最高且持续增长，反映郊区及新兴区域刚需交易活跃，内中环间成交环比显著增长，显示改善型需求仍在释放。此外，上海链家监测数据显示，中环内“老小”房源优势凸显，成交占比攀升。

　　从区域分布来看，58安居客平台数据显示，上海二手房成交较好的区域主要集中在浦东新区、松江区、金山区、青浦区、奉贤区、宝山区。其中，花木、北蔡等板块热度居全市前列，这些区域靠近陆家嘴、张江等浦东核心商圈，交通便利且配套成熟，兼顾刚需与改善需求，吸引大量购房者关注；松江泗泾、九亭，青浦华新，宝山顾村等近郊刚需板块，因房价低于核心城区，对预算有限的刚需群体吸引力强劲；而奉贤金汇等远郊区域，凭借低总价、小户型的产品特征，且两居室占比高，加之板块内规划有产业园区，本地就业人口带动居住需求，持续支撑二手房成交。

　　多个板块价格已现止跌企稳信号

　　市场成交信心也在逐渐修复重铸。上海链家数据显示，超八成客户可在90天内成交（指链家系统内首次录入客户至成交），市场观望情绪逐渐减弱。

　　上海链家徐汇西板块门店店总黄燕在接受澎湃新闻采访时指出，该门店带看量与过往持平，但成交效率显著提升，“现在有真实购房需求的客户，前期其实已看过不少房源，目前观望的情绪正在减弱，遇到价格合适的房源会选择入手。”房东群体心态则呈现分化，部分房东并不着急出手，仍希望争取到自己的心理价位；也有不少房东能够理性看待市场，愿意随行就市调整报价。

　　从价格方面来看，沪上多名经纪人表示市场整体保持稳定。黄燕提及，目前板块内成交价格以及挂牌价没有明显波动，但门店挂牌量较此前减少约20%，“主要原因是市场去化速度尚可，部分房源顺利成交，同时也有一些房东选择撤牌观望，等待更合适的出手时机。整体而言，目前仍是买方市场，因此挂牌价以及成交价整体较稳定。”

　　值得关注的是，上海链家监测显示，多个板块房价已出现止跌企稳信号。其中，徐汇滨江、四川北路、董家渡等板块价格较此前有所回升，部分板块价格已企稳。

　　上海中原地产分析师卢文曦判断，从后续市场趋势看，整体二手房价格跌幅将进一步趋缓，前期价格调整到位的房源有望率先止跌企稳，市场整体将逐步进入平稳运行阶段。

　　在张波看来，1月作为年初，不少购房者受政策宽松、市场触底回暖的预期影响，选择在此时入市并加快购房决策；同时，5年新高的成交量可能形成“羊群效应”，带动更多观望群体入场，进一步放大成交规模。

　　与二手房市场的热闹形成对比，1月上海新房市场进入传统销售淡季，供需两端表现平淡。中指研究院数据显示，1月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积25.71万平方米，成交套数1939套，处于季节性低位。土地市场方面，1月上海全市成交各类用地规划建面165万平方米，其中成交涉宅用地建面33万平方米。两批次土拍均以底价收官，反映出企业在年初投资策略上保持审慎。

　　卢文曦指出，土地供应、价格性价比、地段适配性等因素共同塑造了当前上海楼市的分化格局。二手房凭借价格优势与地段实用性，在刚需与中高端改善市场均形成竞争力；新房则在核心区域高端产品领域保持优势，两者形成竞争与互补的态势。

　　中指研究院数据显示，1月商品住宅销售金额TOP20项目合计销售108.2亿元，其中顶豪改善盘成为市场绝对主力。位于徐汇滨江核心地段的安澜上海以21.8亿元位列榜首，陆家嘴太古源·源邸（17.8亿元）、澐启滨江（11.6亿元）分列二三位。

　　对于后续市场，中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，随着前期出让的优质地块逐步进入供应序列，市场对年后“小阳春”行情仍抱有预期。“对于房企而言，在整体市场承压的背景下，更需坚守产品主义，聚焦核心地段的价值挖掘。在政策与市场的双轮驱动下，上海楼市有望在调整中逐步寻得新的平衡点”。