近日，8只商业不动产REITs密集上报，这是自证监会2025年末推出商业不动产REITs试点后首批上报的产品，底层资产覆盖商业写字楼、酒店、商场等多种形态。
商业不动产REITs推出，背后是我国庞大的商业不动产盘活需求。相关REITs未来上市后，有望打破传统不动产估值逻辑，带动写字楼、酒店等资产估值抬升。
覆盖多类资产
商业不动产REITs试点落地后，资本市场迎来实质性进展。1月29日及30日，华安锦江、汇添富上海地产、华安陆家嘴、中金唯品会、国泰海通砂之船、华夏保利发展、华夏银泰百货、华夏凯德等8只封闭式商业不动产证券投资基金（REITs）上报材料获得受理。
从底层资产来看，上述产品覆盖商业办公楼、酒店、奥特莱斯、百货商场等多种类型。
近年来，尽管线下消费受到冲击，但打折业态迅速发展，奥特莱斯成为不少中产家庭的消费主场，大型奥特莱斯的客流量、营业收入均稳步增长。根据管理人上报的基金招募说明书及基金合同，国泰海通砂之船商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT均投向奥特莱斯。具体来看，国泰海通砂之船商业不动产REIT投向西安砂之船奥特莱斯项目，这是西北最大的奥特莱斯综合体之一，位于西安浐灞国际港商圈，主打“艺术商业+超级奥莱”模式。中金唯品会商业不动产REIT投向郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，其中，郑州杉杉奥特莱斯是河南省销售额最高的奥特莱斯。
华安锦江商业不动产REIT则主要投向酒店，包括锦江都城位于广州、郑州、长沙、合肥、武汉等18个城市的21座酒店。
商业写字楼是首批商业不动产REIT的主要投向之一，华安陆家嘴商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT均主要投向商业写字楼。其中，华安陆家嘴商业不动产REIT投向上海晶耀前滩商场、相关办公楼项目以及车位等。汇添富上海地产商业不动产REIT投向位于上海黄浦区的鼎保大厦项目、鼎博大厦项目。华夏保利发展商业不动产REIT投向广州保利中心、佛山保利水城项目，业态涵盖办公及配套商业零售。
华夏凯德商业不动产REIT、华夏银泰百货商业不动产REIT则主要投向商场。华夏凯德商业不动产REIT投向深圳来福士、绵阳涪城项目。华夏银泰百货商业不动产REIT投向合肥银泰中心一期及二期项目。
分红回报较好
对于投资者而言，现金分红是持有公募REITs的重要收益来源，首批商业不动产REITs分红情况受到市场关注。净现金流分派率是衡量分红回报率的指标，据招募说明书统计数据，国泰海通砂之船商业不动产REIT在2026年的净现金流分派率预计为5.47%；华夏保利发展商业不动产REIT预计为5.21%；华安锦江商业不动产REIT预计为5.05%；华夏银泰百货商业不动产REIT预计为4.93%；华安陆家嘴商业不动产REIT预计为4.63%；华夏凯德商业不动产REIT预计为4.57%；中金唯品会商业不动产REIT预计为4.57%；汇添富上海地产商业不动产REIT预计为4.50%。
从预计募集规模来看，首批8只产品有所分化。中金唯品会商业不动产REIT预计募集规模最多，为74.7亿元，国泰海通砂之船商业不动产REIT预计募集规模50.64亿元，华夏银泰百货商业不动产REIT、华夏凯德商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT预计募集规模分别为42.79亿元、40.54亿元、40.02亿元，华安陆家嘴商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安锦江商业不动产REIT预计募集规模分别为28.1亿元、20.93亿元、17.03亿元。
有望带动传统商业不动产估值抬升
2025年12月末，证监会推出商业不动产投资信托基金试点，对于商业不动产REITs，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行。
证监会表示，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。华夏基金表示，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。
国泰海通证券研报分析称，商业不动产REITs能够有效盘活存量，回笼资金，缓解风险，有助于产业长期稳定发展。REITs作为重要的权益融资工具，能够通过资产出表有效提升资本使用效率，能够解决或改善当前传统不动产行业的资金困局。REITs的上市有望带动写字楼、酒店、商场等传统商业不动产估值抬升，带来资产定价逻辑重构。当前权益市场对于传统不动产资产估值处于相对低位，REITs资产估值会基于资产当前价格和资产未来现金流进行重新估值，助推相关板块的估值抬升。
