部分房地产销售和租赁等适用的增值税征收率从5%降至3%的期望落空。

　　今年起施行增值税法明确，增值税小规模纳税人的增值税征收率统一为3%，不再提及5%征收率。这不由得让一些人士对此前适用5%征收率的相关情形降至3%充满期待，其中今年起个人卖房增值税征收率从5%降至3%，更是让这一期待值拉满。

　　不过，1月31日财政部、税务总局公开的《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（下称《公告》），则让上述期望落空。

　　《公告》称，自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人发生以下应税交易，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。

　　这具体包括6类情形，即2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或者以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务；收取开工日期在2016年4月30日前的一级公路、二级公路、桥、闸通行费；出租其2016年4月30日前取得的不动产；销售其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产；转让其2016年4月30日前取得的土地使用权；房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目（开工日期在2016年4月30日前）。

　　上述规定跟此前财政部、税务总局出台的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》一致。

　　上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟告诉第一财经，上述不动产租赁、销售项目之所以给予5%征收率优惠政策，主要是房地产等行业在2016年4月30日之前缴纳营业税，而从5月1日开始营业税全面改为增值税，所以对营改增之前的老项目给予这一5%征收率优惠政策，毕竟这些项目当年投资时不能抵扣进项税额，如果按照增值税一般纳税人计征办法征税，这些项目可能会因此亏损，因此让这些项目可以选择按照5%征收率来简易计税。

　　目前增值税有两种计税方式。一种是针对增值税一般纳税人，按照一般计税方法，通过销项税额抵扣进项税额计算应纳税额的方式，计算缴纳增值税，按规定适用6%、9%和13%增值税税率。而针对增值税小规模纳税人（年应征增值税销售额未超过500万元的纳税人），可以按照销售额和征收率计算应纳税额的简易计税方法，计算缴纳增值税，目前法定征收率为3%。

　　上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇告诉第一财经，此次对上述不动产租赁、销售保留5%征收率，可以从政策稳定性、方案过渡性和技术可选性来理解。

　　王桦宇解释，政策稳定性是指要避免主要不动产、建筑等老项目税负突变，保持原“营改增”政策及其实施过程的稳定性，稳定市场和行业的政策预期；方案过渡性是指只保留“营改增前老项目”，不扩大范围，并限定了适用的具体时间和范围，暂按2年维持性安排来推进，政策内容仍具有过渡性措施的特征；技术可选性是指公告中使用的政策用词是“可以选择”，也就是说纳税人可以根据自身经营和进项抵扣情况，比较一般计税（9%，可抵扣）和简易计税（5%，不可抵扣）的税负差异，择优选取。

　　多位专家告诉第一财经，此次对上述不动产租赁和销售5%征收率并未降至3%，可能也考虑到财政可承受能力。近些年财政收支矛盾较大，财政收入增长乏力，保持5%征收率有利于增值税收入稳定。

　　根据财政部数据，2025年全国一般公共预算收入约21.6万亿元，比上年下降1.7%。第一大税种国内增值税收入约6.9万亿元，同比增长3.4%。