自去年末商业不动产REITs试点启动以来，多家企业迅速行动。

　　1月29日，首批3单商业不动产REITs已申报至上交所，且状态显示为已受理，分别是汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金和华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金。3单项目预计募资规模合计131.75亿元。

首批商业不动产REITs申报

　　具体来看，根据项目招募说明书以及公开资料，华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金的项目情况为位于全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店，估值为17.01亿元，拟募集规模17.03亿元。

　　该项目发起人为上海锦江资产管理有限公司（简称“锦江资管”）。截至目前，锦江资管管理类型涵盖约80万平方米的高星级酒店资产、约45万平方米的办公资产、约45万平方米的商业资产、约30万平方米的仓储物流园区和约4万平方米的创业园区。锦江资管酒店类资产的资产管理规模建筑面积超过100万平方米，客房数超过9000间，其中大部分位于上海核心区域。

　　中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金的不动产项目是郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，项目估值和预计募资规模均为74.7亿元。2023年至2025年，郑州杉杉奥特莱斯项年均复合增速达7.21%，哈尔滨杉杉奥特莱斯项目年均复合增速达7.13%。两个项目的年度加权平均出租率均始终维持在99%以上。

　　汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金的不动产项目是鼎保大厦项目、鼎博大厦项目，项目估值合计38.43亿元，预计募集规模40.02亿元。其中，鼎保大厦项目2023年至2025年的年末出租率分别为97.96%、99.06%和100%；鼎博大厦项目分别为23.68%、57%和99.33%。

　　这3单公募REITs项目的亮相，意味着国内商业不动产REITs正式启航。国泰海通证券在研报中表示，首批商业不动产REITs在政策加持下项目推进速度较快。当前权益市场对于传统不动产资产估值处于相对低位，REITs的上市将带动传统商业不动产（写字楼、酒店、商场等）估值抬升。此外，商业不动产REITs能够有效盘活存量，回笼资金，缓解风险，有助于产业长期稳定发展，并且有助于基础设施REITs市场化定价，让优质底层资产脱颖而出，具备更公允的市场定价和流动性。

从“数量扩张”到“质量提升”

　　然而，在商业不动产REITs密集上报的同时，另有一批REITs在撤回发行申请，项目状态已显示为终止或撤回。

　　据沪深交易所官网近日披露的消息，富国首创水务REIT扩募发行、建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、建信金风新能源REIT和华夏万纬仓储物流REIT终止或撤回发行。

　　实际上，自国内公募REITs市场起步以来，项目批量终止申报流程的情形并不多见。综合公告原因来看，公募REITs集体“撤单”多是企业审慎考虑自身发展规划、市场环境变化等。在业内人士看来，随着公募REITs进入常态化阶段，市场发展也逐渐从“重数量”向“重质量”转变。

　　如富国首创水务REIT的原始权益人首创环保公告称，经与基金管理人充分沟通，因规划调整，由基金管理人决议提交终止审核申请。建信金风新能源REITs原始权益人的母公司金风科技公告表示，为进一步整合项目资源，优化运营管理，终止在中国证监会和深交所的申报流程。

　　天风证券研报认为，公募REITs的“战略撤退”，与沪深交易所2025年12月31日发布的新版“审核程序指引”密切相关，新规首次明确了公募REITs审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形，包括申请人未在规定期限内回复反馈意见、专业机构报告过期未补充、相关手续缺失等，进一步完善了项目从申报到上市的制度链条。

　　以建信建融家园租赁住房REIT为例，项目申请于2024年3月1日由上交所受理，同年4月15日，收到上交所反馈意见，要求核查项目出租率及租金预测合理性、短租合同占比高等运营稳定性问题。截至目前，项目方尚未回复上交所。同时，其它4单终止项目也存在长期未回复交易所问询的情形。

　　除上述项目本身存在问题的原因外，还有外部市场原因。睿思中国发表观点称，近期公募REITs市场发行景气度下降是促使企业撤回申报流程的重要原因之一。2025年公募REITs发行数量与规模较2024年明显降低，反映出投资者对REITs产品的热情有所降温。新发行的REITs产品估值面临压力，个别产品甚至会在首次上市后不久遭遇破发，也影响了企业的融资计划和市场预期。企业在这种情况下选择撤回申报，或许是出于对市场风险的谨慎考量。

　　业内普遍认为，伴随商业不动产REITs试点深入推进与配套政策持续完善，市场有望在波动中完成内在结构升级，并逐步夯实长期发展韧性。不过短期来看，资产收益稳定性与宏观环境波动仍是行业需要应对的现实挑战。