新华财经上海1月27日电（谈瑞）家电市场“以旧换新”的风，也吹到了一线城市中心城区的房地产市场。上海市静安区日前启动的住房“以旧换新”引发市场广泛关注。业内专家认为，静安区这一举措不仅为中心城区破解住房置换难题提供了新路径，更成为地方响应中央“去库存、优供给”政策导向的鲜活样本，对于超大城市房地产市场转型具有参考意义。但与此同时，资金可持续性、公允价值评估以及一二手房价差等现实挑战也亟待破题。
突破“卖旧”与“买新”脱节难题
据市场消息，上海市静安区拟试点推进“住房以旧换新”工作，由区属国资企业作为指定收购方，面向持有70平方米以内、总价约400万元以下存量“老公房”的居民，直接收购其旧有住房，以协助置换区内新房。据透露，静安区住房保障和房屋管理局建设市场科工作人员证实，该工作目前已在收集房源过程中，旧房信息填报给开发商后会集中一批评估和收购，不过“不一定所有房子都能被收购”。
行业人士分析，静安区此次“以旧换新”试点的核心亮点，在于构建了“先锁新房、再估旧房、国企收房、完成置换”的闭环流程，从而打破了传统置换模式中“卖旧”与“买新”的脱节困境。从具体步骤来看，居民首先可选购静安区心仪新房并完成认购，锁定优惠价格和房源；随后，居民提出申请，由第三方评估机构对旧房进行公正估值；在价格达成一致后，凭新房网签合同，按回收流程办理二手交易过户手续。值得一提的是，这一版方案与近期发布的一年内卖旧买新的退个税政策共振，能够有效降低居民置换成本。
作为上海中心城区，静安区汇聚了丰富的商业、金融和文化资源，但辖区面积有限，房屋密度和人口密度都位居全市前列。其中，常住人口最密集的区域主要包括辖区内的曹家渡板块、内环两侧区域以及彭浦等板块。
旺盛的居住需求背后，静安区的房地产市场呈现出明显的一二手房结构性错配。行业机构数据显示，截至2025年12月底，静安区新房商品房狭义库存套数为1349套，去化周期达12.23个月，而2025年1月底时这两项数据分别为1006套和7.54个月，库存规模和去化压力均有所上升；二手房市场方面，截至2025年12月底，存续挂牌套数为4587套，存续挂牌均价为83687元／平方米，相较于2025年1月底的5623套挂牌量和90692元／平方米均价，以价换量态势较为明显。这种“新房有库存、旧房难出手”的格局，使得许多居民的改善性住房需求难以得到满足，而“以旧换新”试点正是针对这一痛点的精准施策。
从“收存转保”再进一步
事实上，静安区此次住房“以旧换新”试点并非孤立探索，在上海其他区域，近似的政策实践也有实施，为静安试点提供了宝贵的经验参考。
早在2024年，上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司作为徐汇区的公租房运营机构，就曾收购海波花苑70-73、75-78号的一批存量房屋，将其纳入保障房供应体系。2025年6月，闵行区闵房集团旗下的上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司公开征集不低于7500平方米的项目，用于保障性住房建设。
不过，这些早期实践多集中于“收存转保”，即通过市场化方式将存量商品房转化为保障性租赁住房，而此次静安的探索则更进一步，不仅明确将收购的旧房纳入保障性租赁体系，更打通了从旧房处置到新房置换的完整链条，形成了“居民改善居住、市场消化库存、保障房供给增加”的多赢格局。
与静安置换模式更为近似的案例是在非中心城区的奉贤。2025年底，奉贤区国企奉发集团发布公告称拟收购50套旧房，被收购者可置换奉发旗下的在售商品住房，包括奉发云境、奉发左岸晶邸、奉发贤荟悦邸等多个项目。据奉发集团截至2026年1月23日的消息，该活动已累计收到104组意向报名信息，完成首批50组家庭的正式登记，另有14组家庭进入轮候序列。其中，首单已成功签约，客户为改善父母居住环境、解决老人上下楼不便，选择置换了奉发元境的新房。
这些案例都是房地产市场政策探索的重要组成部分。在此前全国住房城乡建设工作会议上，2026年工作重点包括“因城施策控增量、去库存、优供给”，并提出要“推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”。业内专家认为，这一政策导向旨在打通市场存量与民生保障的通道，既是去库存的有效工具，能缓解房企资金压力，也是优化供给结构的创新举措，可快速、低成本拓宽保障性租赁住房来源。
深远影响与现实挑战并存
“静安试点一旦成功，将为上海中心城区提供了一个可操作的样本——在不依赖大规模新建的情况下，快速增加保障性住房供给、同时激活市场需求。”上海市房地产经纪行业协会认为。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，若上海静安试点成功并推广，将对超大城市核心区和相关行业产生深远的结构性影响。从市场主体来看，地方政府与城投平台的角色将从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变，核心能力要求从土地融资转向存量资产收购、评估、运营和金融运作；房地产开发企业的销售逻辑也有变化，与地方政府或国资平台合作，针对“以旧换新”客户提供适配产品，或直接参与存量房收储运营，将成为新的业务方向；对居民家庭而言，改善性需求的置换风险显著降低，“卖一买一”链条被激活，有助于缓解超大城市二手房挂牌激增的压力，稳定市场预期。
不过，综合业内多方观点，尽管这一模式具有开创性意义，但其大规模推广仍面临一些现实挑战。严跃进认为，资金可持续性是模式能否扩大的生命线。当前区属公租公司的收购资金主要依赖财政拨款或贷款，规模相对有限，未来需要充分依托中央已明确的住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、地方政府专项债券及保障性租赁住房REITs等金融工具，打通“融资-收购-运营-退出”的完整资金闭环，才能实现可持续发展。
此外，业内专家也提出了具体的担忧，例如个人二手房具有显著的差异化特征，房屋年代、户型、装修、区位等因素均会影响价值，公允价值评估的准确性与监管难度较大，可能滋生违规操作。同时，目前上海静安区新房价格与旧房价值差距明显，当前新房均价普遍超过10万元／平方米且以大户型为主，如2025年12月销售规模居前的中建玖上琅宸主力户型套价1436万元以上、静安玺樾套价945万元以上，而同期成交活跃的二手房如洛平小区、黄山锦庭等，近期成交套价多在300万元上下，如何帮助居民填补价差，将成为政策落地效果的重要考验，也对目标客户基数构成了挑战。
