新华财经上海1月23日电本周，茂业商业股份有限公司发布公告，正式启动以成都茂业中心部分写字楼为底层资产的商业不动产公募REITs申报发行工作，引发业界热议。

　　无独有偶，在1月23日召开的2026中国不动产金融论坛上，与会专家同样就商业不动产REITs的发展前景、市场规模、未来如何投资布局等议题进行了深入探讨。

　　眼下，中国不动产证券化市场正从“基建先行”迈入“基建+商产双轮驱动”的新阶段。这场以市场化改革为核心的政策红利，正引发原始权益人、券商、基金管理人、研究机构的多方共振，为万亿级商业不动产存量市场注入新的发展动能。

　　上海交通大学上海高级金融学院兼聘教授路林指出，我国商业不动产存量市场庞大，商品房中非住宅占比高达15%至20%，这为REITs扩容奠定了充足的基础。

　　“当前，房企已进入存量时代，从‘高杠杆、快周转’的开发商被动转型为‘投资商+运营商’，我们的核心诉求是通过REITs盘活存量资产、回笼资金，缓解重资产投入压力。”绿地金创科技集团有限公司党委副书记、副总裁，绿地数字科技信息有限公司CEO李莉表示，“商业不动产REITs的推出对于房企而言可谓‘重大利好’。其作为一项创新金融工具，适配绿地60%以上商业地产占比的业务结构。”

　　“商业不动产REITs是基础设施REITs的‘递进与互补’，两者相互影响，也将共同丰富中国REITs市场体系。”中信建投证券研究部地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲判断，“‘十五五’期间中国的REITs市场规模有望超过日本、新加坡，成为全球第二大市场。”

　　与会专家普遍判断，1至2年内，商业不动产REITs的首批项目将密集落地，叠加基础设施REITs的持续扩容，彼时市场规模有望突破5000亿元；3至5年内，随着民营房企参与度的提升，叠加物流地产、产业园等“泛商业”资产纳入扩围，REITs市场的整体规模将向1万亿至2万亿元迈进。聚焦赛道布局方面，写字楼、零售商业料成首批主力，酒店、商业综合体也会逐步跟进。