商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%政策已正式落地。相比此前贷款首付款比例普遍为50%，购买门槛的降低，让公寓再次成为投资者热议的焦点。“相比住宅，同等地段的公寓价格要便宜一半都不止。”最近在越秀区看房的张阿姨想买公寓作为养老房，因为居住条件可以大大改善，而价格比同区住宅便宜得多。“买套小公寓，月供2000多元，比每月租房的租金还便宜”，随着首付比例的降低，在租房的王先生也有些心动。那么，现在是否是购买公寓的好时机？

　　购买公寓适合从租售比角度选择考虑

　　从市场数据来看，根据广州中原研究发展部的统计，2025年广州公寓市场整体处于维持控增量、去库存的状态， 连续两年供求比小于1，相比2022—2024年年均65万平方米的水平，公寓整体成交量回落至50万平方米水平，成交回流主城区。但由于大平层产品成交占比提升，拉动整体均价同比上涨2%。2025年广州核心区1000万元以上商业大平层成交占比达44%，首付门槛从50%降至30%后，单套首付资金减少200万元以上，现金流灵活度提升，将有利于吸引国内外资本流入。

　　以200—400平方米江岛大平层产品为主的保利鱼珠岛项目的相关负责人对记者表示， 由于降首付政策出台， 近期项目客户咨询和预约参观数翻倍。而面向首置客群的海珠、天河、白云等区域30—50平方米的小户型公寓去化也有望提速。

　　近几年，相比住宅，不少公寓价格调整幅度更大。以租金回报率来看，市中心不少板块出现了投资回报超过4%—5%以上的公寓。地段位置好，总价低的公寓，对于年轻人而言，压力可控，还能作为商业办公室使用，受到青睐。 不过，当前商办物业税费负担相对而言仍较高，二手交易环节税费合计可达10%—15%，持有环节物业管理费、水电使用成本更高。 同时，商办贷款利率仍比住宅高1—2个百分点，商办贷款期限多为5—10年，首付降低，也意味着月供要求更高。这让公寓购买后退出更难，转手时周期长、税费和交易成本较高。而且不少公寓面积小、密度高、梯户比高，居住人员复杂，不能明火，舒适度远不如住宅。置业者在购买之前，要充分考虑到此类风险以及自己的资金情况。

　　投资建议：

　　购买公寓更适合从租售比角度考虑

　　公寓绝不是“首付低、高性价比就可以闭眼买”这么简单。业内人士认为，在当前物业售价涨幅预期降低的情况下，购买公寓更适合从租售比角度，结合总价段、周边就业人群、产品设计、物业管理等各方面考虑。

　　CBRE世邦魏理仕广州分公司董事总经理严思慧表示，对于当前广州核心商务区里的一些商办公寓，现在是购买的好机会。最近一些酒店或者长租公寓的投资者非常愿意去看琶洲、天河CBD的一些商办公寓，整栋购买。对于机构投资者而言，目前商办物业的价格还有下调的空间，但广州的城市发展潜力和消费力前景让机构投资者看好。作为私人投资者，如果看好这些区域，又遇到卖散的项目，可以抓住这样的投资机会，尤其是一些居住性功能比较强的项目，比如商办公寓做成有小区花园的，这一类产品性价比较高。