财联社1月22日讯 近日，REITs四季报迎来密集披露。
财联社据Wind数据统计，截至发稿，全市场已有40只REITs产品公布四季报数据。从经营表现来看，超7成单季净利润为正，表现最好的来自中信建投国家电投新能源REIT，四季度净利润为8959万元，从资产类型上看，各项目经营分化明显，其中有5只产品单季净亏损超千万。
图：四季度净利润为正的REITs名单
数据来源：Wind，财联社整理
从资产类型来看，四季度表现较好资产主要来自能源、交通、园区和消费类基础设施项目，从毛利率来看，国泰海通东久新经济REIT四季度毛利率高达1341.36%，数据显示，该项目两个园区（东久南通智造园及东久重庆智造园一期项目）的出租率均达到100%，四季度营收2853万元，实现净利润1501万元。
从净亏损的项目来看，中金安徽交控REIT四季度净亏损高达7157万元，其下项目沿江高速公布的2025年12月主要运营数据显示，当月日均自然车流量和收费车流量均出现不同幅度的环比下降，环比分别变动-4.20%和-4.15%。
图：四季度净利润表现为亏损的项目名单
数据来源：Wind，财联社整理
值得注意的是，在政策端供给持续优化，政策密集推动REITs扩围提质下，2025年四季度，REITs市场规模持续扩张，截至2025年末，全市场上市REITs达77只，总市值2188.07亿元，较2024年末增长39.30%。
不过，二级市场表现方面分化明显。分板块来看，去年四季度产业园区REITs分化显著，一线城市项目如创金合信首农REIT涨2.75%，四季度净利润3247万元位列榜首；部分园区受出租率下降压力拖累，如易方达广开产园REIT，四季报显示，项目报告期末出租率87.83%，同比减少3.48%，报告期内有效租金单价77.86元/平方米/月（含税），同比减少10.88%。
而消费基础设施REITs中有5只单季实现正收益，华夏凯德商业REIT以3.10%领涨，部分项目仍在四季度出现亏损。如中金唯品会奥莱REIT，四季报显示，该项目收入超8千万，毛利率高达88.44%，但仍亏损了超654万元，财联社梳理财务数据发现，主要由于高额的财务费用（约4031万元）吞噬了大部分毛利所致。
此外，由于中证REITs全收益指数四季度回调3.35%，受战略解禁及供需失衡影响，市场从投机向价值配置转型，部分收益确定性较弱的交通基础设施REITs也出现不同幅度的亏损。
有市场分析人士指出，经历了2025年四季度的调整（部分产品上市破发），目前产权类等权分派率约为4.23%，相比10年国债、30年国债、10年信用债、中证红利股息率的利差大致在历史65分位数附近，估值性价比中等偏上，而经营权类等权IRR（参考中债估值）约为4.61%，相比10年国债、30年国债、10年信用债、中证红利股息率的利差大致在历史45分位数附近，利差有所上行。整体来看，随着2025年末包括新设商业不动产REITs以及配套政策的推出，在扩围提质的监管导向上，当前REITs市场仍处于政策红利期，且机构仍有配置诉求下，强势项目行情确定性较高，中长期做多趋势不改。
