1月15日，国际地产顾问公司莱坊在上海召开媒体沟通会，深度解读2025年上海写字楼市场运行态势，并发布2026年市场展望。数据显示，2025年上海写字楼市场在逆周期中完成新旧动能转换，需求结构持续优化；展望2026年，在政策红利、金融创新与产业升级多重驱动下，市场将步入筑底复苏通道。
经济韧性托底市场完成动能切换
2025年，中国经济的强劲韧性为上海写字楼市场奠定坚实基础。全年贸易顺差达7.71万亿元，开源人工智能模型全球下载量居首，太阳能电池生产量占全球80%，上证指数年内涨幅18.3%，宏观经济稳健运行与产业升级为市场注入多元需求动力。
供应端呈现理性释放态势，2025年上海写字楼全年新增供应约101.4万平方米，同比减少13.2%，较过去五年均值下降16%；截至年末，甲级写字楼存量增至1996万平方米。需求端收缩态势步入尾声，全年净吸纳量达21.88万平方米，较2024年降幅收窄11个百分点。四季度市场边际改善迹象尤为明显，新增供应21.66万平方米，同期净吸纳量8.26万平方米，释放需求回暖积极信号。
租金方面，业主为维持出租率持续调整策略，四季度末全市甲级写字楼平均租金为6.05元/平方米/天。区域分化态势加剧，核心商务区超甲级写字楼“虹吸效应”显著，四季度租金环比跌幅收窄，为10.35元/平方米/天。
需求结构优化成为市场核心亮点。金融、专业服务、TMT企业租赁占比合计近57%，其中TMT行业超35%的租赁需求来自AI相关企业的新租及搬迁，且从商务园区向甲级写字楼迁移趋势明显。按净吸纳量统计，专业服务类（律所、咨询占26%）、TMT类（AI科技占23%）、金融类（证券、资管占11%）、零售类（快消占8%）成为去化主力。内资企业主导地位进一步巩固，四季度租赁需求占比回升至63%，同比上升4个百分点。虹口、浦东、静安凭借租金与租赁条款优势吸引企业，黄浦新增交付项目备受青睐，徐汇区内租户跨板块流动频繁。
多重利好共振市场迈向筑底复苏
展望2026年，尽管全球经济面临结构性挑战，但中国“十五五”规划开局将注入强劲内生动力。政策聚焦AI、芯片、量子等未来产业，将直接利好上海作为全国科技创新中心的写字楼需求。
供应压力有望边际缓解。过去五年市场新增供应逐年递减，未来3-5年计划供应总量约370万平方米，延续理性态势。2026年计划供应约140万平方米，但受部分项目延迟交付及预售影响，为下半年市场筑底创造条件。
金融与产业双重机遇将加速库存去化。商业不动产公募REITs试点的推出为市场提供关键流动性支持，而2026年AI技术大规模应用将带动相关投资与就业增长。莱坊“智核擎（LuminaPredict）”模型预测，上海写字楼市场将于2026年年底进入筑底期，2027-2028年租金在低位盘整，2029年随经济复苏与需求回暖进入回升通道。
需求端将呈现多元复苏格局，前沿科技企业、专业服务业、美妆行业、国潮品牌、“银发经济”大健康产业及中资出海企业将成为核心增长引擎。产品层面，“双碳”及ESG要求推动新项目提升绿色与智能化标准，具备软硬件优势的楼宇将更受租户青睐。
莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚表示，2025年上海写字楼市场穿越逆周期，2026年将是完成新旧动能转换的关键一年。AI科技、高端金融等新兴动力正在重塑市场需求格局，“十五五”规划政策红利将提供长期支撑。业主需聚焦运营能力提升、ESG布局与场所体验打造，租户则可把握租金低位窗口期，通过灵活租赁策略实现成本优化与业务扩张的平衡。
