“盼望‘老破小’旧貌换新颜，更多的老旧楼原拆原建，老街坊们都能过上舒心的日子”。半个月前，一位网名叫“北京老兵”的网友在看到北京市西城区三里河一区28号楼“原拆原建”老楼完成封顶消息后，随即这样留言道。
“北京老兵”的愿望也许会加速实现。2026年1月15日，记者从北京金融监管局获悉，在国家金融监督管理总局大力支持下，该局争取到全国唯一的金融支持危旧楼改建试点政策，针对居民融资痛点，指导试点银行在全国首创“个人住房改建贷款”专属产品，并创新“带押改建”模式。
试点项目中已在原房屋上设立抵押的存量贷款银行，自动成为带押改建试点银行。具体到三里河一区项目，共涉及北京银行、中国建设银行北京市分行、中国工商银行北京市分行等7家试点银行。
而对于拟申请“个人住房改建贷款”的借款人来说，以北京银行为例，同时满足五项条件即可实现。
全国首笔“个人住房改建贷款”产品已落地
楼体结构老化、缺乏维护，外墙开裂、厨卫局促、管线混乱……是全体54户居民对三里河一区28号楼曾经挥之不去的记忆。这座建于1978年的“老破小”，不仅楼龄长，而且未做抗震加固和外墙保温，影响居住安全，成为北京市老旧小区综合整治项目之一。
受到传统个人购房贷款品种不适配、旧楼拆除后抵押物灭失、抵押权从注销到再登记存在“真空”期等客观因素限制，金融机构和居民共同陷入存量贷款“必须收”而新增融资“不能放”的困境。
如何在破解群众“融资难”问题的同时，有效兼顾金融机构抵押权，成为摆在金融部门与不动产登记部门面前的新命题。
《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出，稳妥推进危险住房改造，加快拆除改造D级危险住房。据悉，北京市现存上世纪八九十年代前的住房大约有数十万套、总面积数千万平方米。本次率先推出“个人住房改建贷款”专属产品、创新“带押改建”模式，使北京市在推进危旧楼改建工作上走到了全国的前列。
从亮点来看，据北京金融监管局介绍，“个人住房改建贷款”专属产品的贷款金额基于改建成本核定，放款时点适配改建工程进度，通过“改建前房屋抵押等方式+不动产登记流程优化”保障债权安全，贷款期限、收入条件适度满足中低收入家庭合理融资需求。
记者从试点银行之一的北京银行获悉，在北京金融监管局的牵头推动下，该行成功落地了全国首笔“个人住房改建贷款”产品。对于申请“个人住房改建贷款”的借款人，需要同时满足以下五项条件：一是与项目实施主体签订改建协议。二是信用状况良好，具有还款能力。三是按合同要求缴纳相应首付款。四是办理所改建住房的抵押登记。五是其他需要配合的相关材料。
北京银行工作人员告诉记者，未来该行将在监管部门的持续指导下，主动对接全市范围内的危旧楼改建项目，全面复制推广试点成功经验，以更精准、高效的金融服务助力更多居民实现“安居梦”，为首都城市更新与民生改善事业注入金融动能。
危旧楼改建融资难题的解决，将助力北京市“十五五”时期经济社会发展迈上新台阶
创新“四联办”机制，破解“带押改建”难题，亦成为本次北京金融领域出台新举措的亮点之一。
北京金融监管局介绍，针对已抵押房屋改建，该局会同北京市规划和自然资源委、北京市住房和城乡建设委拟定银行、实施主体、不动产登记三方认可的“带押改建”流程。具体包括：银行与不动产登记部门、实施主体紧密协作，及时与居民签署抵押物变更等协议、办理相关登记事项，做好金融服务；北京市规划和自然资源委员会西城分局以“政策精准适配＋流程创新优化”为核心，重塑业务流程，创新“改建前房产抵押权注销登记、改建前房产注销登记、改建后房产首次登记、改建后房产抵押权首次登记”一次性“四联办”机制，同一房产一次办结，多笔抵押保持顺位不变，彻底消除抵押权“真空期”，保障债权安全。
据悉，北京出台的个人住房改建贷款和“带押改建”模式让试点项目居民无需承担高额筹资成本，极大减轻其在改建过程中的出资压力。部分因房产抵押、经济压力大陷入困境的家庭由此得以顺利参与改建，楼体老化、管线混乱等安全隐患将得以有效消除，居住质量与幸福感将显著提升。
目前三里河一区28号楼改建贷款已按进度发放，工程正在有序建设中。另据北京银行介绍，得益于模块化施工技术与精准金融服务支持，项目工期较传统模式大幅缩短，预计2026年春节前即可建成并交付居民。改建后的新房不仅户型面积合理扩容，还将增设电梯及适老化设施，全面改善居民居住条件。
北京金融监管局表示，接下来，在北京市其他危险住宅楼改建项目中，将重点吸收三里河一区28号楼的经验做法，力争通过跨部门协同实现“解危、安居、为民”。危旧楼改建融资难题的解决，不仅有利于改善广大市民的居住条件，还有望在未来五至十年内通过引入更多信贷资金，带动千亿元级固定资产投资，促进建筑施工等上下游产业发展，带动家装家电等大额消费，助力北京市“十五五”时期经济社会发展迈上新台阶。
