北京商报讯1月14日，北京商报记者从CBRE世邦魏理仕获悉，2025年，北京仓储物流市场新增供应达140万平方米，其中廊坊累计入市51.1万平方米，天津28.2万平方米。2025年第四季度，北京及环京的廊坊、天津同步迎来年内的供应高峰，北京平谷马坊子市场集中交付三个项目，共计99.5万平方米，廊坊和天津则共有四个新项目交付。
从2025年来看，北京仓储需求逻辑已完成从上半年由第三方物流主导的“降本换迁”到下半年由制造业驱动的“品质升级”的转型，这使得新租需求的底盘得以稳固。以汽车零部件、医药及电子通讯为主的制造业积极释放搬迁或扩租的需求，其新租占比达40%，且集中落地在平谷、马驹桥及密云子市场。全年北京整体市场净吸纳量达到18.2万平方米，其中第四季度录得10.7万平方米。
环京市场中，廊坊全年净吸纳量达119.2万平方米，创历史新高，由广阳和固安两大子市场领跑，新租需求以第三方物流为支柱。天津新租表现则是制造业和第三方物流平分秋色，共同推动全年净吸纳量至37.1万平方米。
世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽表示，2026年，在京津冀协同发展战略的推动下，北京、廊坊、天津仓储物流市场将进一步融合。CBRE通过对三地项目当前租金和近三年去化表现的分析发现，距离北京城区远近是影响租金的核心因子，而位于制造业聚集区的项目也能获得显著的租金溢价，且这两大因素的显著性在近几年逐年增强；此外，楼龄则是影响去化率的最重要因素，新项目的硬件标准和运营效率能够拉动项目去化。在此市场逻辑下，北京近郊项目预计将维持稳定的刚需，未来活动将为存量的优化调整；而北京平谷、廊坊北三县、广阳、固安、天津武清、滨海新区等子市场则将拉动对高标准和品质、产业生态圈和承载力的增量需求。预计北京部分租金水位尚处高位的区域和项目租金仍有下行空间，而廊坊、天津将有更多区域的租金趋向稳定。
