刚需主导成交、改善性需求旺盛……2025年，深圳全年住宅网签总量约9.41万套，其中二手房网签占比突破60%。业内专家认为，2025年深圳房地产市场运行呈现出“以价换量”的特征，核心地段优质房产价值愈加凸显。

　　新房市场现房销售占比提升，核心地段价值凸显

　　2025年，深圳新房市场呈现“预售降温、现售增长”的分化态势。乐有家研究中心的数据显示，2025年一手住宅网签总量（预售+现售）37879套。其中，新房分化明显，一手住宅预售网签量24549套，同比下降35%，现售网签量13330套，同比上涨28%，现房时代加速到来。

　　2025年深圳新房整体去化压力相对较大，但也诞生了不少网红盘，从开年的龙华中洲迎玺万人看房拉开2025年序幕，到深铁珑境、前海时代尊府多次开盘热销，到年底四大顶豪入市热销带动翘尾行情。

　　“核心地段优质房产价值愈加凸显，刚需高性价比及公寓高租售比的项目去化也相对较好。”乐有家市场研究总监蒋飘向记者介绍，从价格走势看，2025年深圳一手预售住宅网签均价为5.31万元/m²，同比下降1.7%，降幅较上一年收窄。

　　2025年，深圳一手住宅网签量价月度走势呈现出“前高中低后翘尾”走势。数据显示，1-4月新房成交量尚可，1月网签量突破5000套，3-4月网签量超3500套，5月以来深圳一手住宅网签量处于低位，多在2000-3000套左右徘徊，12月在四大顶豪入市及年底房企加大优惠力度冲刺下，网签量小幅上涨。

　　市场也出现了分化特征，从各区一手住宅网签量对比看，龙岗、宝安、龙华三区成为新房成交主力区域，网签均超7000套。光明区以5272套位居第四，核心地段项目凭借品质优势持续热销。

　　位于龙华的深铁珑境II云赋项目在认筹冻资期间，吸引来自香港的购房群体。40余人的香港看房团专程前来探盘，从香港岛赶来的黎先生表示，从西九龙坐高铁到龙华仅需20多分钟，比在香港跨区通勤还方便。深铁置业的销售部负责人告诉记者，工作在香港、生活在深圳，已成为港人置业的新风向，2025年已经接待了10余批超20人的港人看房团。

　　刚需主导成交，二手房市场连续10个月站稳“荣枯线”

　　2025年，深圳二手房市场延续上一年回暖态势。市房地产中介协会数据显示，2025年12月，深圳二手房录得6612套，较上月增长14.8%。乐有家研究中心的数据显示，2025年全市二手房网签量达56217套，同比上涨3.2%，二手房录得量69773套，同比上涨4.3%。二手住宅成交均价为5.9万元/m²，同比下降6.3%，整体呈现“以价换量”的走势。

　　值得一提的是，从月度走势看，2025年深圳二手成交趋稳，二手房录得量连续10个月站稳“荣枯线”，维持在5000套以上。其中，3月“小阳春”及12月“翘尾”行情创下了2个小高峰，3月录得量为7703套。

　　从各区二手住宅网签量数据看，除福田、南山外，2025年各区二手住宅网签量同比均上涨。从绝对量来看，龙岗网签量稳居第一，达13446套，其次为福田、南山、罗湖，网签量均超8000套，罗湖受限购放开利好明显。

　　近三年深圳一二手住宅网签量占比数据对比显示，2025年深圳二手住宅网签量占比60%，相较2024年提升7个百分点，存量占比进一步提升。

　　而刚需群体也成为成交主力，2025年，深圳500万以下房源成交占比59.4%，相较2024年提升2.8个百分点，刚需成交占比进一步提升。同时，1500万以上高端改善成交占比也小幅上涨。

　　对此，乐有家研究中心负责人唐俪瑕认为，在房地产新政及住房公积金新规的“加持”下，购房门槛及成本降低，总价与月供适配性增强，给了更多刚需上车的机会，加上改善需求群体持续入场，房地产行业正从“调整期”迈入“平稳发展期”。