华泰证券指出，近期政策纷至沓来，此次增值税新政和住建部会议精神以及北京新政一脉相承，都是践行中央经济工作会议上所传达的“稳定房地产市场”的思路。交易链条的疏通为稳市场蓄势，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。
全文如下
华泰 | 房地产：降低交易税费，释放需求稳定市场
核心观点
降低交易税费，释放需求稳定市场
12月30日，财政部、税务总局两部委联合发布公告，明确自2026年1月1日起个人住房增值税新政，核心在于统一征收标准、降低交易成本。新政将持有不满2年的住房交易增值税率从5%降至3%，并正式全面消除地域差异，我们认为此举有望激活二手房流通效率，疏通改善需求置换链条，最关键的是从税制改革的角度，体现中央“稳定房地产市场”的鲜明态度。需求侧置换链条的改善，叠加供给侧品质优化，有望为有产品力的房企带来机遇，重塑企业市场地位和竞争格局。
税率与适用规则双重优化
参照2016年发布的增值税政策，新政主要有两大调整：1. 大幅降低短期持有交易税率。新政将原5%的征收率统一降至3%，这意味着涉及税费降幅高达40%。假设不含税房价为100万，新政前增值税及附加达5.3万，新政后可减免2.12万；2.彻底取消一线城市政策差异。2024年以前各地免征年限以及征收方式不一，2024年10月，一线城市取消了普宅与非普宅标准，12月三部委联合发布公告，全国统一免征年限为2年，执行层面全国各地已经并轨，本次新政属于正式统一标准。
税率降幅显著，更具备信号意义
从实操层面，本次调整针对的是持有两年内的房产。2024年以来，市场以自住需求为主，购房2年内的交易意愿较低，因此相对而言新政影响的群体有限。但我们认为新政具有信号意义：1.“稳需求”的重要性。对短期持有住房征收增值税的出发点，是抑制投资性需求，2023年起中央定调“房地产供需关系发生重大变化”，需求结构的变化意味着可以打开对住房短期交易的软性限制，本次调整即是一次放松的举措；2. 税率降幅显著，从税收改革视角，进一步体现中央经济会议上所强调的“着力稳定房地产市场”的态度。
存量市场流通提速，为置换需求释放蓄势
房地产存量替代增量交易的市场转型持续加速。据我们跟踪的高频数据（来源：Wind），25年1-11月，重点跟踪城市新房+二手房成交面积累计同比下降4%，但二手房成交面积累计同比增长5%。新政有望进一步促进二手房流通效率，促进二手房成交。但另一方面，也在为置换需求释放储备势能。改善需求的释放需要以二手房去化为前提，新政有望加大换房需求的释放意愿，自去年以来，交易成本降低、房贷利率下行叠加“好房子”政策导向形成三重激励，有望稳定未来新房市场。
投资建议
近期政策纷至沓来，此次增值税新政和住建部会议精神以及北京新政一脉相承，都是践行中央经济工作会议上所传达的“稳定房地产市场”的思路。交易链条的疏通为稳市场蓄势，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。
风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。
