深圳楼市的岁末，因一宗“天价”预售许可而再起波澜。12月22日，位于深圳湾核心地段的中信城开信悦湾（备案名：元湾府）首批单位获批，其备案均价高达约24.4万元/m²，最高单价触及38万元/m²，一举刷新深圳新房住宅有史以来的备案价纪录，成为市场焦点。

　　从1999年立项搁浅到2025年实现入市，26年的波折历程后，这片土地承载着城市核心资产的价值期待。然而，在顶豪供应集中的当下，面对周边二手房的价格参照以及自身产品力的争议，信悦湾此次入市，既是一场对深圳顶豪购买力的极限试探，也是对其坎坷身世与高昂定价的一次市场公投。

　　备案价“刺破”天花板

　　信悦湾的入市，最直接的冲击力来自于其惊人的备案价格。根据官方公示信息，项目首批推出的156套房源，备案单价区间为17.6万元-38万元/m²，总价跨度为5327万元-2.5亿元。房源类型聚焦高端改善需求，主力产品为建面约302m²和370m²的大平层，另有2套519m²和658m²的产品，其中658m²产品以约38万/m²的单价，锁定深圳新房单价“天花板”位置。

　　值得一提的是，今年年末，深圳湾及周边片区已有多个顶豪项目同步推售。11月底，位于深圳湾片区的华润澐玺已开盘，项目备案均价约16.88万元/m²，最高单价35万元/m²，凭借核心地段和稀缺产品等优势，该项目实现开盘单日销售金额约130亿元，刷新了2025年以来全国单一楼盘的开盘销售纪录。

　　12月中旬，位于深圳湾超级总部基地的联泰超总湾开盘，项目首推125套建面约300m²–1000m²大平层，当日实现销售额约53亿元，该项目最高单价达到34万/m²。

　　而中信信悦湾以约24.4万元/m²的整体均价、最高38万元/m²的单价入市，不仅将深圳新房的价格标尺拉升至前所未有的高度，也使其与周边二手豪宅市场形成了鲜明的价格反差。

　　信悦湾所在的深圳湾片区，早已是豪宅林立的成熟区域。第三方中介平台数据显示，与项目毗邻的半岛城邦四期，二手房挂牌价主要集中在11万至20万元/m²；翡翠海岸的挂牌价则在16万至28万元/m²之间。即便将视野扩展至三公里范围内的整个后海-深圳湾豪宅带，恒裕滨城因其特殊户型偶有突破20万元/m²的成交，但如招商双玺、半岛城邦三期等标杆项目的挂牌均价，普遍稳定在12万至16万元/m²的区间。相比之下，信悦湾的备案均价已显著超越了片区内绝大多数二手房的实际成交水平，形成了明显的“价格溢价”现象。

　　据市场信息，项目开盘推出针对性购房折扣，折后均价有望下探至22万-23万/m²左右，一定程度上降低购房门槛。销售流程方面，项目已于12月23日启动线上意向登记，购房者需冻结500万元/套的意向登记保证金，项目计划于12月28日正式开盘。

　　26年的波折盘活历程

　　市场对该项目的期待已久。中信信悦湾所在的东角头地块，其开发历程最早可追溯至上世纪80年代，最初由深圳航运总公司与香港达力集团合资成立的圳华港湾公司用于码头经营。1995年，该地块完成用地性质变更，获批转为多功能综合开发用途，为后续住宅开发埋下伏笔；1999年，圳华港湾与深圳市规划国土局达成协议，正式启动用地改规与开发筹备工作，却因股东间股权纠纷、资金链断裂等问题，开发进程陷入停滞。

　　2013年，深圳航运改制期间，佳兆业通过收购一系列私人持股，以超58亿元的代价获得深圳航运70%股权，间接掌控东角头地块。然而好景不长，佳兆业后续陷入流动性危机，项目开发计划再度搁浅，地块持续处于闲置状态。其间，2014年圳华港湾30年经营期届满后，股东间就清算与土地处置的矛盾进一步加剧，2016年启动的强制清算程序，让地块开发陷入长达七年的僵局。

　　转机出现在2022年6月，中信城开以300亿元的总价接手该项目，成为盘活地块的关键力量。作为中信集团一级全资子公司，中信城开通过股权重组与资源整合，推动股东方达成土地置换及分配协议，2023年相关强制清算程序正式撤回，地块终于摆脱法律纠纷束缚。彼时南都湾财社记者走访现场时看到，该项目还未有动工的迹象，土堆上被大大的绿网覆盖着。

　　据介绍，信悦湾项目的盘活，并非简单的“资金注入”，而是“央企+民企”在开发、运营、资源等多个层面的深度协同。信悦湾项目总货值超700亿元，中信城开的资金注入不仅覆盖了土地款、工程款等前期投入，还为项目的营销、运营提供了资金保障。

　　值得一提的是，东角头地块并非中信城开接手的首个佳兆业盘活项目，此前中信城开已成功接手金沙湾国际乐园、航运红树湾、佳兆业科技中心等项目，积累了丰富的闲置资产盘活经验。

　　如今的东角头地块，已成为深圳湾核心区稀缺的一线海景宅地。随着后海总部基地、深圳湾超级总部基地的崛起，以及深圳歌剧院的落址，这片三面环海的土地价值飙升，成为整个粤港澳大湾区的焦点所在。

　　信悦湾去化压力几何？

　　但“三年又三年”的等待后，中信信悦湾的入市似乎已错过了最佳时间。

　　项目的入市节点，恰好撞上深圳年末顶豪集中供应期，市场竞争态势尤为激烈。年底，深圳核心区域的四大顶豪项目——华润澐玺、联泰超总湾、后海招商玺与信悦湾集中入市，形成了前所未有的供应高峰。随着短期内多个项目集中入市，难免导致购买力被提前透支。

　　与此同时，中信信悦湾还面临多重市场挑战。价格方面，项目备案均价较周边二手豪宅的价格区间存在显著差距，即便享受9折优惠后，仍未显现明显“限价红利”，与华润澐玺等竞品相比，价格竞争力相对有限；产品层面，市场披露信息显示，项目得房率并不高，大户型套内空间紧凑感明显；同时，项目5.46的高容积率、围合式楼栋布局可能影响视野与居住舒适度，一层规划的4500m²首末公交站，也与顶豪社区纯粹性定位存在偏差。

　　此外，据深圳市房地产信息平台，该项目预计竣工时间为2029年6月30日，长达三年半的等待周期，对有即时入住需求的购房者构成考验，也让购房者需承担长期资金占用成本与市场波动风险。

　　尽管该项目即将开盘，但南都湾财社记者日前实地探访项目看到，主体楼栋出地面不高，正处于钢筋结构搭建阶段，外立面被密致的脚手架与防护网整体包裹，现场塔吊仍在作业。

　　正在施工中，楼栋出地面不高。

　　值得一提的是，南都湾财社记者观察到，作为与翡翠海岸仅一路之隔的项目，中信元湾府目前虽还在施工初期，但按规划将建5栋超高层（最高达54层），而翡翠海岸过往主打的“一线海景”卖点，可能因这一临近海岸线的超高层项目受影响，尤其是离元湾府较近的楼栋，未来或面临海景被遮挡的情况。

　　项目一路之隔即为翡翠海岸。

　　不过，市场的另一面也呈现出积极信号。乐有家研究中心数据显示，顶豪项目的热销已带动核心区二手改善房源成交升温，截至21日，12月深圳1000万以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点，800万-1000万改善房源成交占比也上涨1个百分点，改善需求轮动形成正向循环，为年末顶豪市场带来一定信心支撑。

　　对于信悦湾而言，其最终的市场表现，将取决于高净值客群权衡后的选择。这场深圳顶豪市场的年度大戏，才刚刚拉开序幕。