近期，机构间REITs（持有型不动产ABS）市场多点开花，多款创新产品相继落地。在消费、能源基建、工业厂房等多个方向上，机构间REITs的资产覆盖范围持续拓宽，成为资本市场服务实体经济的重要创新载体。专业人士表示，机构间REITs在资产类型上实现多点突破，有望在服务实体经济、盘活存量资产中发挥重要作用，构建多层次的REITs市场新生态。
多只机构间REITs“首单”面世
11月以来，多只机构间REITs产品成功发行。11月28日，由国金资管牵头的两只机构间REITs产品同日在上海证券交易所设立。其中，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”发行规模为6.16亿元，既是全国首单消费类持有型不动产ABS，也是首单由A股上市民营企业发行的同类产品。“国金资管-新疆国信持有型不动产资产支持专项计划”发行规模达54.6亿元，作为全国首单火电持有型不动产ABS，该项目以新疆准东火电厂为底层资产，为能源基础设施领域提供了全新的权益融资渠道。
除商业与能源类资产外，工业物业领域同样迎来突破。11月25日，“中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”在上交所成功设立，规模为18.3亿元。该项目为全国首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS，进一步拓宽了机构间REITs在产业园区、生产制造和先进制造业载体等领域的应用空间。
国泰海通证券在研报中表示，持有型ABS发行速度加快，为市场提供了较为重要的工具，承接非标需求的同时也丰富了多层次的REITs市场。城投化债背景下，非标类资产规模稳中有降，其融资难度也逐渐加大。而持有型ABS为保险、银行理财在内的中长期资金提供了有效的资产配置工具，是盘活存量资产的重要一环。
机构间REITs的资产类型在未来有望进一步丰富。国金资管结构融资业务负责人在接受上证报记者采访时表示，机构间REITs在底层资产上不予明确限制，其资产覆盖范畴预计将迎来一轮扩容。其中，商业办公与城市更新类、消费与文旅配套类、细分基建与新基建，以及养老专业设施这四类资产是机构间REITs未来布局的重点方向。
多层次REITs市场协同发展
近年来，公募REITs市场发展势头迅猛，在业内人士看来，目前机构间REITs与公募REITs已形成了协同发展的格局，机构间REITs被视为多层次REITs市场的重要一环。
中信建投证券研报数据显示，持有型不动产ABS扩容显著提速，当前申报项目规模已超千亿元。2025年前三季度，持有型不动产ABS发行数量与公募REITs持平，发行规模分别为260.6亿元和309.3亿元，差距不断缩小。
上述负责人告诉记者，机构间REITs和公募REITs在投资者群体、资产要求、流动性三个核心维度形成了精准的差异化互补，共同完善了REITs市场生态。而随着政策持续细化和市场规模扩大，二者未来大概率会形成界限更清晰、功能更明确的市场分层。
另外，机构间REITs相比于公募REITs具有一定优势。“公募REITs对资产要求非常严格，机构间REITs则承接暂不符合公募标准但有长期潜力的资产。”该负责人说，“大量因短期现金流波动、合规手续待完善等暂不满足公募REITs要求的项目，恰好成为机构间REITs的核心标的，例如众多存在历史遗留问题的老旧厂区更新项目、非一线城市核心商圈写字楼等，都能通过机构间REITs实现盘活。”
“机构间REITs会进一步强化衔接Pre-REITs与公募REITs的过渡性产品功能，可成为公募REITs的‘资产孵化器’。”该负责人称，通过专业运营提升这些资产的现金流稳定性、完善合规手续，待满足公募条件后，可实现资产向公募REITs市场的过渡。此类模式将使机构间REITs成为多层次REITs体系中不可或缺的一环。
