12月11日，根据中指研究院发布的《中国房地产市场2025总结&2026展望报告》（简称《报告》），“十五五”时期新房销售规模有望逐步趋稳，全国新建商品住宅年均销售面积预计为7亿-8亿平方米。

　　2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。2026年作为“十五五”开局之年，《报告》预计有更多增量政策将加速落地，短期政策将继续聚焦推动房地产市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求和优化供给等方面出台举措。

　　在此背景下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。在控增量、优存量政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄。供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。

　　根据《报告》测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年，全国新建商品住宅年均销售面积预计为7亿-8亿平方米。

　　“十五五”期间全国新建商品住宅销售面积预测

　　图/中指研究院

　　从住房需求构成来看，新增城镇人口带来的住房需求，是过去支撑房地产市场快速扩张的核心动力，假设未来五年中国总人口每年减少约0.25%，城镇化率年均提升0.7个百分点，则五年城镇人口增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平方米。

　　《报告》通过城镇居民人均住房建筑面积增加趋势来评估这一影响，按照五年累计增加2.1平方米计算，“十五五”期末中国城镇居民人均住房建筑面积将达到45平方米，带动住房需求增加20.3亿平方米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。

　　此外，棚改货币化安置曾是市场较快发展的重要支撑，但随着城市发展阶段转变，拆迁改造带来的住房需求预计将回落，但预计仍将带来约13.4亿平方米需求。

　　值得注意的是，当前住房需求已由“刚需”驱动转为“改善”主导。相比刚需购房者，改善性需求购房决策更易受收入预期和市场前景影响。预计“十五五”前半段，受预期偏弱及市场惯性影响，房地产销售量价仍有下行压力，而随着市场库存逐步回落，加上社会预期修复，“十五五”中后期房地产市场有望逐步走出低迷阶段。