电商大行其道之下，物流仓储行业市场究竟如何？

　　观点指数研究院最新发布的《卓越指数·2025 物流仓储暨基础设施投资发展报告》指出，2025年以来，我国物流业多项核心指数经历“先升后降再回升”的波动轨迹，物流业景气指数虽未恢复至年内峰值，但电商物流指数、快递发展指数累创新高。整体呈现回升的趋势，行业正逐步摆脱低价恶性竞争困局，迈向高质量发展的新阶段。

　　报告指出，物流仓储市场整体以调整租金的策略应对需求变化，但空置率上涨的趋势未得到明显遏制，行业正处于供需关系的动态调整阶段。

　　2025年二季度，整体高标仓（即高标准仓库，通常指在建造、设备、管理等方面均达到较高标准的仓储设施）空置率环比上季度上升0.5个百分点至17.8%，平均租金比2024年一季度微降3.6%至29.7元/m²·月（据戴德梁行数据）。

　　其中，华南区高标仓市场保持低空置率与高租金的双优格局，高标仓空置率仅10.6%，租金水平高达37.7元/m²·月，虽同比2025年一季度降低3.6%，但仍处全国高位。这得益于该区域内电子信息、高端制造等产业发达，尤其是深圳、广州等核心城市具备扎实的制造业基础与跨境物流需求有利于高标仓的集约化布局发展。部分高标仓的出租率长期维持在95% 以上，租金溢价超过区域平均水平15%。

　　华中区、西南区呈现“空置率下降、租金低位分化”的特征。当中华中区环比下降1.5个百分点至 11.6%;西南区环比下降2.3个百分点至12.7%。租金方面，华中区平均租金达 25.4 元/m²·月，西南区平均租金大幅下降 5.2%至21.7元/m²·月。

　　华北区、华东区面临“供给集中入市、空置率承压”的挑战。当中华北区空置率升至21.4%，华东区升至21.6%，均为五大区域最高。租金方面，华北区降至22.8元/m²·月华东区降至35.2元/m²·月。

　　据物联云仓数据，截至2025年第三季度末，全国非保税高标仓市场存量为1.76亿平方米，其中长三角城市群以46%的占比占据绝对主导，珠三角、京津冀城市群各占15%，长江中游、成渝城市群各占12%，区域分布呈现显著的集中特征。

　　在2025年一季度至三季度，长三角凭借完善的制造业与电商生态，成为高标仓供应的核心承载区，高标仓新增供应占比从28%增长至35%。不过，部分区域新增的高标仓供应难以被完全消化，导致各城市群空置率呈现分化态势：长三角、珠三角一线城市因需求支撑充足，空置率维持在15%以下；而城市群外围区域及部分二线城市需求相对不足，空置率攀升至20% 以上。

　　观点指数分析认为，2025年四季度至2026年，全国非保税高标仓市场或迎来近1800万平方米的新增供应，且呈现城市群间的供给分化。珠三角城市群2026年新增供应超500万平方米，居各城市群之首；长三角四季度新增供应接近300万平方米，2026年供应相对克制；京津、长江中游、成渝城市群供应规模相对温和。

　　报告指出，受新增供应影响，部分高标仓项目存在延期或暂缓开发的可能性。未来一段时间内，全国高标仓平均有效租金仍将面临一定下行压力，但随着供需关系的逐步调整，租金下滑幅度有望收窄，核心城市群与优质项目的抗风险能力将进一步凸显。