11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》（下称《公告》），并向社会公开征求意见。这意味着REITs将从基础设施扩容至商业不动产领域，助力房地产行业向新发展模式转型。
上海证券报记者获悉，监管部门正加快推动商业不动产REITs工作：一是抓紧做好商业不动产REITs准备工作，尽快印发系列制度规则，预计商业不动产REITs将很快向证监会和沪深交易所递交申报材料；二是健全制度规则和配套政策体系，持续增强政策包容性和适应性，提升市场效率；三是持续优化REITs首发和扩募制度机制，推动REITs发行范围扩容提质，支持REITs并购重组，做大做强“资产上市”平台，提高市场经营主体参与积极性和发行活力；四是推动中长期资金入市，维护市场稳定运行，建立良好市场生态。
仅作针对性、适应性的小幅完善
在发行审核方面，制定公开透明、标准清晰、预期稳定的发行上市条件和审核要求，审核重点聚焦影响资产长期稳定运营及投资价值判断的核心要素。持续推进资产估值定价机制的动态优化，有效发挥资本市场价格发现功能。
在上市交易方面，依托资本市场完善的交易机制，投资者既可获得资本利得，又可获得稳定现金分红，有效吸引各类中长期资金积极参与。同时，REITs投资结构中机构投资者占比达95%，其投资行为更趋长期化，配置逐步记入FVOCI账户，叠加REITs强制分红的制度设计和税收支持政策，推动REITs投资者更加关注长期投资和价值投资。
在信息披露方面，通过强化行政监管与自律管理的协同机制，重点规范了底层资产运营情况的信息披露要求，特别是要求详细披露底层资产的基本情况、实际经营表现、核心财务指标及重大变化情况等关键信息。
“监管部门前期已建立健全适配REITs特点规律和风险特征，覆盖审核注册、询价定价、发行上市、信息披露等全链条监管制度。不管哪个领域的REITs，均是REITs市场的重要组成部分，可直接适用现有制度规则的主要内容，针对商业不动产REITs的制度规则仅需作小幅调整，以更具包容性、适应性。”分析人士表示。
并行推进两大领域REITs发展
分析人士指出，商业不动产与基础设施作为两大核心资产类别，在实体经济中发挥了不同作用。当前推出商业不动产REITs试点，是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面存在主要差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的REITs分类管理制度安排。
一位资深房地产人士分析称，当前我国REITs市场仍处于初级阶段，相对于美国等成熟市场超过万亿美元的规模，我国REITs市场发展空间巨大。从已上市的基础设施REITs产品表现看，市场认可度较高，这为REITs市场进一步扩容、提速奠定了良好基础。从首批上市的仓储物流、产业园区到近期将纳入的商业不动产等资产，REITs市场正沿着多元化轨道稳步前行。
记者获悉，后续商业不动产REITs和基础设施REITs坚持并行推进的发展策略：一方面，继续发挥基础设施REITs在盘活公共基础设施存量的关键作用；另一方面，通过商业不动产REITs精准对接商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等行业的商业不动产盘活需求，根据中央关于支持构建房地产发展新模式的决策部署，动态优化调整对涉房企业发行REITs的监管要求，为房地产行业健康发展提供有效的金融支持。
分析人士认为，两大领域REITs在部分底层资产上存在交集，但通过并行发展，能够更好满足市场多元化需求。两大领域REITs服务各有侧重，有助于充分发挥制度优势，为市场经营主体提供更为丰富和灵活的选择，更好发挥多层次资本市场功能。
畅通“产业—资产—金融”良性循环
商业不动产REITs试点的推出，恰逢我国商业地产发展的关键转折点。在业内人士看来，从全球成熟市场发展经验来看，通过REITs实现商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产证券化以解决存量资产盘活问题，是一条得到广泛应用的成熟路径。商业不动产REITs契合当前宏观经济形势与市场各方需求，既符合REITs发展规律，也与国际惯例接轨。
记者了解到，后续商业不动产REITs将坚持市场化、法治化发展方向，把REITs功能有效发挥与资本市场发展的一般规律更好结合起来，同时，保持政策稳定性和可预期性，厘清各方权利义务，减少对微观市场经营主体的非必要干预，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，畅通“产业—资产—金融”的良性循环。
北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人律师滕昭君在接受上海证券报记者采访时表示，商业不动产REITs试点的启动，预计将产生“一子落而满盘活”的多元效应，构筑多方共赢格局。于房地产行业，REITs为企业提供了直接融资工具，倒逼企业提升资产运营管理能力，有助于引导企业从“开发商”向“资产管理商”转变；于资本市场，REITs底层资产类型更加多元，为投资者提供了兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具。
