11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》（下称《公告》），并向社会公开征求意见。这意味着REITs将从基础设施扩容至商业不动产领域，助力房地产行业向新发展模式转型。

　　上证报记者获悉，监管部门正加快推动商业不动产REITs工作。一是抓紧做好商业不动产REITs准备工作，尽快印发系列制度规则，预计商业不动产REITs将很快向证监会和沪深交易所申报材料。二是健全制度规则和配套政策体系，持续增强政策包容性和适应性，提升市场效率。三是持续优化REITs首发和扩募制度机制，推动REITs发行范围扩容提质，支持REITs并购重组，做大做强“资产上市”平台，提高市场主体参与积极性和发行活力。四是推动中长期资金入市，维护市场稳定运行，建立良好市场生态。

交易所等将修订REITs相关规则制度

　　《公告》共八条，界定了商业不动产REITs定义、基金注册及运营管理要求、基金管理人和专业机构责任及监管机构的监管责任要求等。同时，证券交易所、证券业协会、基金业协会、中国结算公司等将修订REITs相关规则制度，并向市场定向征求意见。此外，各单位同步开展技术系统调整，预计将会很快上线运行。

　　上证报记者还获悉，商业不动产REITs和基础设施REITs在资产属性、管理体制、风险收益特征等方面存在差异，在共同适用REITs监管规则主要内容的基础上，商业不动产REITs仅作针对性、适应性的小幅完善，优化试行部分制度机制，充分发挥制度优势。

　　前期，证监会及证券交易所已建立健全符合REITs特点和规律、区别于股票和债券的监管制度规则体系，并通过优化投资者结构、引导各类专业机构投资者入市，加强日常监管和风险防范处置等综合举措，为市场稳健运行打下了良好基础。

　　在制度安排方面，根据REITs本质特征，构建了以证券法、证券投资基金法为基石，以证监会行政监管规则为主要依据，以证券交易所、证券登记结算机构、证券基金行业协会等自律规则为有益补充的监管规则体系，特别对资产准入、收益分配、运营管理、治理机制、资金闭环、信息披露等作了核心制度安排。

　　在发行审核方面，制定公开透明、标准清晰、预期稳定的发行上市条件和审核要求，审核重点聚焦影响资产长期稳定运营及投资价值判断的核心要素；持续推进资产估值定价机制的动态优化，有效发挥资本市场价格发现功能。

　　在上市交易方面，依托资本市场完善的交易机制，投资者既可获得资本利得，又可获得稳定现金分红，有效吸引各类中长期资金积极参与。同时，REITs投资结构中机构投资者占比达95%，其投资行为更趋长期化，配置逐步记入FVOCI账户，叠加REITs强制分红的制度设计和税收支持政策，推动REITs投资者更加关注长期投资和价值投资。

　　在信息披露方面，通过强化行政监管与自律管理的协同机制，重点规范了底层资产运营情况的信息披露要求；特别是，要求详细披露底层资产的基本情况、实际经营表现、核心财务指标及重大变化情况等关键信息。

　　“监管部门前期已建立健全适配REITs特点规律和风险特征，覆盖审核注册、询价定价、发行上市、信息披露等全链条监管制度。不管哪个领域的REITs，均是REITs市场重要组成部分，可直接适用现有制度规则的主要内容，针对商业不动产REITs的制度仅需作小幅调整，以更具包容性、适应性。”分析人士表示。

并行推进两大领域REITs发展

　　经过近五年的实践探索，我国公募REITs市场从无到有，逐步发展成为千亿级新兴市场。数据显示，截至目前，已成功上市REITs产品77只，累计实现融资规模2070亿元，覆盖10个行业18种资产类型，有效发挥了盘活存量资产、服务实体经济的功能。

　　分析人士指出，商业不动产与基础设施作为两大核心资产类别，在实体经济中发挥了不同作用。当前推出商业不动产REITs试点，是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面存在主要差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的REITs分类管理制度安排。

　　一位资深房地产人士分析称，当前我国REITs市场仍处于初级阶段，相对于美国等成熟市场超过万亿美元的规模，我国REITs市场发展空间巨大。从已上市的基础设施REITs产品表现看，市场认可度较高，这为进一步扩容、提速奠定了良好基础。从首批上市的仓储物流、产业园区到近期将纳入的商业不动产等资产，REITs市场正沿着多元化轨道稳步前行。

　　记者获悉，后续商业不动产REITs和基础设施REITs坚持并行推进的发展策略，一方面，继续发挥基础设施REITs在盘活公共基础设施存量的关键作用；另一方面，通过商业不动产REITs精准对接商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等行业的商业不动产盘活需求，根据党中央国务院关于支持构建房地产发展新模式的决策部署，动态优化调整对涉房企业发行REITs的监管要求，为房地产健康发展提供有效的金融支持。

　　分析人士认为，两大领域REITs在部分底层资产上存在交集，但通过并行发展，能够更好满足市场多元化需求。两大领域REITs服务重心各有侧重，有助于充分发挥制度优势，为市场主体提供更为丰富和灵活的选择，更好发挥多层次资本市场功能。

畅通“产业—资产—金融”良性循环

　　商业不动产REITs试点的推出，恰逢我国商业地产发展的关键转折点。在业内人士看来，从全球成熟市场发展经验来看，通过REITs实现商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产证券化以解决存量资产盘活问题，是一条上得到广泛应用的成熟路径。商业不动产REITs契合当前宏观经济形势与市场各方需求，既复合REITs发展规律、也与国际惯例接轨。

　　记者了解到，后续商业不动产REITs将坚持市场化、法治化发展方向，把REITs功能有效发挥与资本市场发展的一般规律更好结合起来，同时，保持政策稳定性和可预期性，厘清各方权利义务，减少对微观市场主体的非必要干预，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，畅通“产业—资产—金融”的良性循环。

　　北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人律师滕昭君接受上证报记者采访时表示，商业不动产REITs试点的启动，预计将产生“一子落而满盘活”的多元效应，构筑多方共赢格局。于房地产行业，REITs为企业提供了直接融资工具，倒逼企业提升资产运营管理能力，有助于引导企业从“开发商”向“资产管理商”转变。于资本市场，REITs底层资产类型更加多元，为投资者提供了兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具。