11月25日，中信建投—外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划在上交所成功设立，发行规模18.30亿元。

　　业内人士对《中国经营报》记者表示，本项目是全国首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（以下简称“机构间REITs”），也是上海地方国企首单机构间REIT。既扩充了机构间REITs的资产范围，又为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道，具备极强的示范效应。

　　工业厂房类资产首次入池投融双赢

　　记者获悉，中信建投—外高桥集团工业厂房机构间REIT底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16%，聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部等，契合区域产业发展导向和战略部署。

　　“机构间REITs作为创新权益融资工具，是构建多层次REITs市场的重要一环，具备更广泛的准入资产类型及更灵活的机制设置，可作为工业厂房类资产在资本市场开展权益融资的重要渠道。”业内人士称。

　　“当前公司仍持续推动外高桥区域内重点项目开发建设，面临较大的开发资金需求，在举债融资空间有限的背景下，可通过资本市场权益融资工具，盘活存量资产，满足投资发展需求。”外高桥集团相关负责人如是评价机构间REITs的积极意义。

　　实际上，在本项目之前，外高桥集团已于去年成功发行仓储物流公募REITs。如今，该公司已拥有优势互补、协同发展的双REITs资产上市平台，可助力其在资产盘活领域实现“双轮驱动”，为其进一步实施战略转型、提质增效的改革发展提供新动力。

　　而在投资机构看来，外高桥集团工业厂房机构间REIT项目也是值得投资的优质资产。

　　“本项目底层资产为工业厂房，总体成长性较好，且部分厂房为定制化建设，租户期初投入高、黏性强，租约长期稳定，底层现金流持续、稳定、可预期，是开展机构间REITs的优质资产。”某投资机构负责人对记者表示。

　　“同时，本项目原始权益人外高桥集团是外高桥区域唯一的国有开发集团，主体优质、运营能力强、扩募资产充足，为本项目后续运营及扩募提供了有力保障。”上述投资机构负责人补充道。

　　有关数据显示，本项目采用询价发行机制，询价区间17.76亿—18.30亿元，吸引广大投资人踊跃认购，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3%。获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型。投资者项目的高度认可，也让原始权益人通过资本市场实现了国有资产保值增值。

　　六大机制保障项目成功落地

　　据上交所方面介绍，本项目设置了运营收入考核机制，并通过对运营管理机构及运营团队的激励约束机制，提高运营效率，确保运营管理机构及投资人在产品运行过程中利益一致。

　　同时引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可作为委员参与标的资产的运营管理和考核决策，从而实现产业方专业运作和投资方主动管理的平衡效果，构建多方共建的产品治理机制。

　　此外，产品按季度进行信息披露，围绕投资者关注的出租率、租金单价水平、租金收缴率及运营净收入等指标，及时披露底层资产运营质量，匹配产品权益属性，以便投资人进行自主决策。

　　项目存续期间，计划管理人提供包括交易撮合、报价服务在内的二级交易支持，以提高产品二级市场流动性。

　　同时本项目开创性地采用“基准收益+超额收益”的分配机制，超额收益可在产品发行后持续吸引市场潜在投资人的关注，促使多元化机构群体参与配置，提高证券交易活跃度，从而进一步提升产品二级市场流动性。

　　不仅如此，产品也设置了灵活的扩募机制，可持续将优质工业厂房项目装入该资产上市平台，实现“投—融—管—退”的良性循环。

　　“未来，中信建投证券将积极研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，切实做好存续期间底层资产的运营管理，通过资产管理提升产品价值。”中信建投相关负责人表示。

　　上交所方面指出，机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具。

　　自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所致力于建设持有型不动产ABS市场，率先实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地，推动激励约束、信息披露、二级交易等创新机制实施，制定产品示例落地与业务问答，实现与公募REITs协同发展、优势互补，成为机构间REITs的策源地、主阵地和最佳实践地。

　　有关数据显示，截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元。

　　上交所相关负责人指出，下一步，将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则，全面推动机构间REITs市场高质量发展。