郭广昌的旅游板块，一举拿下多个新项目。

　　11月28日，复星旅文首次系统发布三大核心产品线，并宣布开发14个新项目，创下历年签约记录，新项目选址涵盖广州、重庆、杭州等多个城市。

　　复星旅文于3月完成私有化退市，没了上市地位约束，生意愈发红火。1-6月，其营收达到95.3亿元，创历史新高，净利4.6亿元。

　　据此推算，其全年进账当在200亿左右。

　　“私有化后轻松不少，退市后，在战略调整、债务架构上有了更好环境。”复星旅文CEO鲍将军对《21CBR》记者感叹。

　　据透露，复星旅文仍可能回归资本市场，只是，当下先快速做大规模，横向增加体量，纵向增大密度。

　　以退为进

　　鲍将军在文旅行业浸润多年，年初操盘复星旅文。

　　私有化一完成，高管团队开始重新思考业务，主要精力用在梳理战略，9月底，下定决心退出边缘业务，聚焦在度假赛道。

　　复星国际联席CEO、复星旅文董事长徐晓亮解释，过往旅游卖的是“路线”，通过串联景点，最大化“看”的收益，是典型的“流量经济”，重在人次规模。

　　度假卖的是“内容”，例如滑雪、派对、与海洋生物邂逅等深度体验，是典型的“体验经济”，追求客户停留时长与复购率。

　　团队系统梳理出了三大度假产品线——超级度假村、超级度假区以及超级文旅Mall。

　　其中，超级度假村，解决景区“有资源、无流量”痛点，依托Club Med地中海俱乐部品牌，为业态单一、观光为主的国内传统景区，提供一站式度假转型解决方案。

　　超级度假区，则解决旅游目的地城市“有流量、无地标”问题，以国际化IP加持，将室外公园、商业酒店、度假等多种娱乐形态融合在一起。

　　该业态投资规模均在数十亿以上，三亚·亚特兰蒂斯、太仓阿尔卑斯等综合体，即为典型代表。

　　这类业态的盈利模式，不单有酒店，也有其他度假娱乐设施的贡献。

　　据透露，亚特兰蒂斯年入超15亿元，是国内营收最高的单体酒店，相当于海棠湾酒店第二名到第八名总和，其非房收入占比已近半，坪效超过迪士尼。

　　超级文旅Mall（HiSphere），是试水的新事物，针对传统购物中心“有地标，没内容”，来改造存量这些存量资产，打造特色商业文旅空间。

　　一明确核心产品线，复星旅文在全国大规模搜罗新标的。

　　28号当天，其一口气官宣14个合作项目，遍及广州、重庆、杭州龙坞、济南、西安太白山、合肥、泉州、舟山等多地，涉及5个超级度假村项目、8个超级度假区项目及1个超级文旅Mall项目。

　　大步向前的推进节奏，也是对复星旅文运营能力的考验。

　　因地制宜

　　“很多人有误解，觉得我们不懂运营。”

　　鲍将军说，旅文团队有信心做好运营商角色，且已形成系统性的章法。

　　一个例证是，2015年收购Club Med地中海度假村时，其陷入亏损，历经10年运营，每年持续盈利，且不论客单价或营收，都翻了一倍，在全球已有近70家度假村及房产。

　　“这条产品线，到2035年要做到100家。”据透露，Club Med既要满足自然环境，又刚好有人文基因，国内可选范围较少，尝试的项目，效果也不佳。

　　在国内，复星旅文转而扶持两块新业务——地中海·邻境与地中海·白日方舟。

　　“邻境”主打城市周边游，所瞄准的场景，是4A/5A级度假区周围酒店供给少、供给差。

　　“丽江度假村就是样板，将原本的度假村升级到村外游，游客平均停留时间，从1晚变成2.5晚，复购率提到了4成。”

　　明年，将有西安、杭州两家“邻境”度假村开业，计划2035年国内开出20家。

　　百余家国资背景的资产公司，专程至活动现场，也是冲着该产品。

　　“白日方舟”则定位城市微度假，计划与超级文旅Mall产品HiSphere结合，在一线城市打造集文旅购物与住宿的一站式业态。

　　国内首个落地项目落地在重庆，其合作方为重庆保税港绿创投资集团，总体量达50万平方米，内设巴渝文化沉浸式主题街区、国内首个“森林嘉年华”室内主题乐园，以及宇宙科幻主题沉浸式的体验空间。

　　该项目已筹备一年，计划明年10月底正式开业，其目标是到2035年开出5家。

　　“许多城市来主动对接，希望我们去改造当地存量商业，”鲍将军表示，要等重庆开业后再谈进展，目前暂无下一步计划。

　　轻舟疾行

　　郭广昌说过，突飞猛进的时代已过去，真正赚钱，要靠手艺、靠技术、靠管理。

　　2023年开始，复星旅文开启轻资产转型，对部分自持度假村及物业，陆续退出或售后回租，就是转向“靠手艺吃饭”。

　　其在丽江和太仓的房产业务，正在推进“去化”；与民宿企业合作等多重形式，预计在明年完全出清。

　　据悉，Club Med采用租赁与管理模式的度假村，占比已超过8成，自持度假村不断减少。1-6月，其营收达92.5亿元，创下新高，平均每日床位价格攀升至2021元。

　　同期，复星旅文旅游运营收入达到102亿元，几乎贡献全部收入，物业销售占比不断下降。

　　“债务结构也在陆续优化。”

　　鲍透露，7月末，复星旅文完成一笔8亿欧元银团贷款；三亚·亚特兰蒂斯REITs计划已提交申请，一旦成功，资本结构将持续改善。

　　轻装上阵后，其上半年净利达到4.6亿元，随着轻资产比例提升，盈利能力会持续攀升。

　　对文旅生意的投入，日后也松弛不少。

　　“尽量轻资产，优质项目也不排除投入。”鲍将军表示，三亚在建的首个AI主题度假区“超级地中海”，投资超过100亿，其就参与了投建。

　　就亚特兰蒂斯、Club Med等核心资产，复星旅文暂不考虑引入战略投资者。

　　“很多合作方前来沟通，从当下收益看，年回报很理想，目前已没有必要。”

　　鲍将军提及，复星旅文可能再回归资本市场，目前仍在储备期，优先要把规模做起来。