【导读】中国证监会起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见

　　商业不动产REITs来了，试点启航！

　　11月28日，中国证监会起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），并向社会公开征求意见。

　　中国证监会表示，借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

中国证监会推出商业不动产投资信托基金试点

　　商业不动产投资信托基金，是指通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。

　　从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。

　　《征求意见稿》共八条，主要包括以下内容：

　　一是产品定义。商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。

　　二是基金注册及运营管理要求。《征求意见稿》明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。

　　申请募集商业不动产投资信托基金，拟任基金管理人、基金托管人应当符合《证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的相关条件。拟任基金管理人应当具备健全有效的商业不动产投资信托基金投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程。

　　三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。

　　申请募集商业不动产投资信托基金前，基金管理人应当对拟持有的商业不动产进行全面的尽职调查，聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务。申请募集商业不动产投资信托基金，基金管理人应当向中国证监会提交《证券投资基金法》和中国证监会规定的注册申请材料。

　　商业不动产投资信托基金拟持有的商业不动产应当符合国家战略、发展规划、产业政策，权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备，已产生持续、稳定的现金流，以及中国证监会规定的其他要求。

　　商业不动产投资信托基金运作过程中，基金管理人应当按照法律、行政法规规定和基金合同约定主动履行商业不动产运营管理职责。基金管理人、基金托管人及其他专业机构应当按照相关规定和约定履职尽责，严格遵守执业规范和监管要求，为商业不动产投资信托基金市场健康发展提供专业服务。

　　四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

　　中国证监会及其派出机构依法依规履行商业不动产投资信托基金监管和风险监测处置等职责，证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等履行商业不动产投资信托基金自律管理职责。

　　据悉，后续，中国证券投资基金业协会等将修订相关配套规则。同时，相关技术系统也将很快上线。

　　此外，商业不动产REITs其他有关事宜，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行。

　　适时推出商业不动产REITs 支持构建房地产发展新模式

　　经过五年探索实践，我国REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。

　　截至2025年11月27日，已上市77只REITs融资金额合计达2070亿元，总市值为2201亿元，市场运行平稳有序。2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

　　中国证监会表示，借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。