近日，未来科学城置业再度落子，以12.426亿元底价独立摘得昌平区未来科技城南区一宗宅地。这是未来科学城置业年内第四次拿地，也是其再次以久违的“独立拿地+独立操盘”模式亮相。

　　令人关注的是，以往未来科学城置业多选择与品牌房企合作开发，自身更多承担资源整合与股权合作角色，如今转向独立操盘，面对昌平区域激烈的市场战况，又该何以突围？

　　从联合开发转向独立操盘

　　未来科学城置业是未来科学城集团下属的二级开发平台，后者是昌平区国资委一级监管企业，主要业务是一级开发、产业发展、城市运营等。因此，其在昌平本土资源与土地获取上具备天然优势。

　　近日，该企业以12.426亿元底价摘得昌平区未来科技城项目（南区）土地一级开发项目CP01-1703-0002、0003、0001地块。拿地公司为北京未来科技城昌信置业有限公司，股东是未来科学城集团、未来科学城置业，分别持股60%、40%。

　　地块挂牌公告显示，0002地块用地规模约1.87万平方米，地上建筑规模约4.02万平方米，容积率2.15；0003地块用地规模约0.99万平方米，地上建筑规模约2.19万平方米，容积率2.2；0001文化设施用地地上建筑规模约2.01万平方米，建成后将无偿移交相关部门。

　　未来科学城置业此次拿地并不令人意外，这已是其今年第四次出手，此前曾参与竞得北七家歇甲庄村地块、史各庄街道地块等。

　　值得注意的是，除拿地数量上升外，未来科学城置业开始独自拿地、独自操盘。

　　从以往来看，未来科学城置业现身北京土地市场，几乎都是联合拿地，且多是合作企业操盘。

　　比如，10月28日，中建智地+未来科学城置业以底价26.012亿元摘得昌平北七家镇歇甲庄地块，中建智地操盘。

　　6月5日，越秀地产+北京城建+未来科学城置业+贝好家以23.95亿元的底价拿下昌平生命科学园地块，项目案名是国誉星城，越秀操盘。

　　2月18日，中海地产+未来科学城置业底价竞得昌平区朱辛庄地块，成交总价12.8亿元。该地块就是后来的中海未来之境，中海地产操盘。

　　更早的合作项目，诸如星耀未来由越秀操盘，未来金茂府由金茂操盘，未来城市由华润置地操盘，融尚未来由金融街操盘。

　　未来科学城置业独立操盘的经验相对有限，此前有共有产权房项目“未来慧园”为其自主开发。

　　结合历史开发项目来看，尽管未来科学城置业通过多次联合开发积累了楼盘开发经验，但是相较于长期独立操盘的房企，其独立运作经验仍显薄弱，此次拿下未来科技城南区地块后独自操盘是一个突破，但也或将面临不小的实战考验。

　　不过，贝好家发布海报恭贺未来科学城置业拿地，市场推测其可能会参与项目后续营销。贝好家依托贝壳大数据为房企楼盘提供服务，此前参与的新盘项目销售情况较好。如果其参与属实，将为该项目客户触达和销售提供支持。

　　“红海”突围面临实战考验

　　尽管具备属地优势，但如今的昌平房地产市场，新房供应较多，形成“内卷”之势，堪称“修罗场”，未来科学城置业面临的是竞争激烈的区域大环境。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，地块西侧有国贤府一期、二期在售房源对其形成直接竞争，周边大量次新二手房源也可能对新房价格形成压制。此外，住宅地块南北进深不足及捆绑文化设施代建也将带来隐性成本。

　　据不完全统计，目前昌平区主要在售的楼盘超过15个。

　　克而瑞北京分析称，2025年以来，昌平区新入市的项目有龙湖恩祥凌雲颂、星耀未来、北京国贤府二期、国誉燕园朗润、中海未来之境、国誉星城，还有越秀·星樾、梧桐星宸等存量项目加推。加之10月份成交的歇甲庄地块、东小口地块和近日成交的未来科技城南区地块，未来该区域新房项目的竞争将更加激烈。

　　身处“红海”区域，未来科学城置业新拿地块势必会遭遇夹击，不过该项目仍具备一定优势：紧邻地铁17号线未来科学城站，交通便利；周边商业配套逐步完善，产业基础扎实。拥有产业，就意味着稳定且持续的购买力。

　　从当前市场看，该项目附近的北京国贤府一期去化率超88%，二期目前去化率约52.5%，不过也有不少项目去化缓慢。

　　未来科学城置业能否在“红海”中突围，仍需市场检验。