今年上半年高歌猛进的REITs，下半年突然掉头向下，二级市场价格指数自高点回撤近8%，一级市场也逐渐降温。在多位受访人士看来，这是估值回归、资金偏好变化、解禁潮等多重因素导致的结果。然而，压力中也蕴藏转机，市场的短期调整正在有效挤出泡沫，促使投资逻辑回归本源，未来投资的主逻辑将更聚焦底层资产的真实质量，推动市场迈向更理性、更成熟的发展新阶段。

　　公募REITs二级市场持续承压

　　Choice数据显示，中证REITs全收益指数从2024年12月触及925.46的低点后，便开启一轮强势反弹，到今年6月达到1124.91的高点，其间涨幅达21.55%，成为表现较为亮眼的资产类别之一。但进入下半年，市场调头向下步入震荡走低通道，截至11月24日，中证REITs全收益指数自前期高点回撤近8%。

　　晨星中国基金研究中心高级分析师李一鸣对上海证券报记者表示，公募REITs二级市场行情先扬后抑，前半段上涨行情的主要动力缘于低利率背景下的配置需求爆发，10年期国债收益率、LPR等连续下调，具备4%至6%现金分派率和强制分红机制的公募REITs成为资金“避风港”。首批数据中心项目REITs的落地则进一步推升了市场热度。

　　下半年以来，REITs为何连续调整？

　　“一方面，权益市场火热，引导市场资金寻求更高的风险收益；另一方面，基础设施资产的经营表现和投资者预期有所变化。”博时基金REITs业务营运总监刘玄在接受上海证券报记者采访时分析称。

　　招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿对上海证券报记者表示：首先，公募REITs市场此前已累积较大涨幅，估值水平显著提升，自身存在调整需求；其次，市场利率水平的波动与投资者风险偏好的阶段性上移，均对以稳定收益见长的REITs资产形成压制；最后，短期供需结构失衡加剧了市场波动，在市场供给端快速扩容的同时，增量资金未能同步跟进，导致阶段性的流动性压力。

　　下半年以来，一批公募REITs密集解禁。在业内人士看来，这进一步加剧了市场的短期卖出压力。

　　格上基金研究员托合江对上海证券报记者表示，仅11月就涉及5只REITs以及合计超70亿份的份额面临解禁，对市场流动性与价格形成短期压力。但长期来看，这也将加速市场从投机套利向价值配置转型，随着流通份额扩大，REITs价格将更紧密贴合底层资产的现金流分派率与经营稳定性。

　　“解禁潮是REITs市场发展的正常阶段，解禁后若出现超跌，反而会为长期资金提供配置机会。”李一鸣说，优质底层资产的稳健现金流与政策支持，将支撑市场长期价值，使投资者更理性评估REITs的资产质量。

　　投资逻辑回归价值本源

　　REITs二级市场的降温态势也在向一级市场蔓延。

　　以近日成立的华夏安博仓储REIT为例，公告显示，公众发售份额有效认购申请的最终确认比例为5.83%，对应认购倍数约17倍，这与此前动辄数百倍的火爆认购盛况相比，热度显著回落。

　　转冷的市场情绪也反映在新产品的首日表现上。例如，中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日登陆交易所，盘中一度破发，直至收盘时才勉强拉回发行价，成为年内首只上市当日破发的公募REITs产品。

　　“二级市场的疲软压制了一级市场的定价，压低投资者对新增资产的估值预期。”托合江分析称。

　　值得关注的是，上述两只REITs产品的底层资产为产业园区和仓储物流类型，而这两类资产在二级市场也显著承压。Wind数据显示，截至11月24日，近60个交易日跌幅排名前十的公募REITs中，产业园区类型占据8席，仓储物流类型也有1席。托合江表示，今年以来产业园区出租率持续下滑、租金下行，整体经营业绩放缓，如三季度产业园区REITs项目平均出租率降至70.8%，二季度产业园REITs项目营收同比下滑4.7%。

　　“一级市场新项目认购热度回落及打新收益减弱的现象，本质是市场向关注底层资产价值的理性阶段回归。”在李一鸣看来：一方面，投资者对REITs上市后的溢价预期降低，直接削弱打新吸引力；另一方面，底层资产分化与资金分流加剧，使投资者从“逢新必打”转向“精选资产”，更为关注底层资产质量与发行定价的合理性。

　　立足长期布局优质资产

　　不过，业内人士认为，REITs二级市场价格不断调整，为长期资金提供了更合适的配置机遇，尤其是基本面优质的资产仍然具有较高投资价值。

　　“市场出现阶段性降温，孕育着新的配置机遇。但市场走势往往是一个渐进且分化的过程，需要一定的时间来观察。”万亿表示，“当前部分低估值且运营情况具有韧性的项目为投资人长期配置提供了良机，可重点关注两类：一是经营稳健、股息率已具极高吸引力的防御型资产；二是所属赛道前景广阔，但被短期‘错杀’的成长型资产，有望在基本面拐点出现时迎来估值修复。”

　　底层资产的质量将成为未来投资者关注的核心因素。刘玄称，由于底层资产属性不同，公募REITs的关注要点也不尽相同，但主要的投资逻辑基本一致，即公募REITs最终的价值还是要落在基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上，包括但不限于基本面的稳定性、行业发展的可持续性、区域市场的竞争性、资产估值的合理性、可供分配预测的可实现性，以及基金分红、信息披露、投资人沟通等。

　　站在当前时点，托合江较为看好消费和保租房类型项目的投资价值：消费基础设施出租率普遍超过90%，现金流稳定，在政策强力支持下具备配置价值；保障性租赁住房作为政策性稀缺资产，收益确定性高，是类固收资金的核心标的。

　　万亿表示，投资公募REITs应拉长周期，聚焦长期分红而非短期波动。若资产优质、现金流稳定，当前市场下跌更多是情绪驱动，建议投资者保持耐心，可考虑在低位分批补仓以摊薄成本，锁定更高分派率。若基本面确实已经承压，可考虑调仓至更优质标的。