“资产通过公募REITs形成流动性，当市场做大做强时，其实会拉动新一轮投资。”

　　11月21日下午，江苏省及南京市相关领导赴南京青晏阁（河西南G116社区）调研保障性租赁住房工作，河西南G116社区资管方兼运营方——瓴寓国际CEO张爱华在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）采访时表示：“2026年住房租赁市场快速上涨的概率不大，但瓴寓国际中长期仍然偏谨慎乐观，原因是从土地出让情况来看，保租房集中供应已趋近尾声，到2027年会逐步缩减并趋于稳定。”

所有项目“以退定投”

　　NBD：瓴寓国际与紫金财险、新华资管共建租赁住房专项基金，并落地首个项目南京河西南保障性租赁社区，公司对于长租公寓的退出路径通常如何规划？

　　张爱华：要让长租公寓行业可持续性发展，必须实现资产的流动性。该项目在开发前端，就完成了与紫金保险、新华资管共建新的基金，然后放到类REITs去孵化，让它变成成熟资产。

　　所有项目“以退定投”，启动之前已经规划好了退出的时间点、投资人的要求，按照投资人关注的维度建立好风险管理模型。投资人对产品的长期持有性要求更高，不能选市场需求不足、有问题、不具备可持续性的项目。

　　这是一门“100块钱定生死的生意”。如果每间房的租金下降100元，1000间房的年租金就减少了120万元。在Cap Rate（资本化率）为5%的情况下，不考虑空置和收租损失等情况，1000间房在投资端的损失就是2400万元（120/0.05）。也就是说，精细化管理在这个过程中，体现的价值是几何倍提升的。

　　NBD：瓴寓国际在私募与公募REITs方面分别进行了哪些尝试？

　　张爱华：事实上，瓴寓国际做了三类基金。

　　第一类是开发型基金，即从开发阶段进入，买地、拿地或者直接购买项目，由于前端风险比后端更大，所以回报也会更高。

　　第二类是Pre-REITs基金，通常项目建设完成后第一年还不符合公募条件，需要再“养一养”，这个阶段就由Pre-REITs基金接手，大约1～2年时间。例如上海松江柚米社区就是典型的Pre-REITs基金参与的项目。

　　第三类则是在Pre-REITs基金孵化数年后，不管公募、私募，还是类似险资的长持基金，由稳健型基金承接，至少持有8～10年。

共同推动市场进一步活跃

　　NBD：长租赛道靠的是“精耕细作”，如何将投资有效转化为经营效益？

　　张爱华：一是深刻理解目标客户，二是基于客户需求设计高性价比产品，三是高效运营服务。

　　这些靠“人”定不出来。瓴寓国际2018年开始构建大数据与数字化系统，以租金关键因子为例，租金以地段为常量、产品溢价为关键乘数因子，以及运营系数构成。通过自研系统，将区域客户热力图与画像，结合第三方数据交叉验证，集合集成竞品数据、状态及需求分析，最后形成智能定价。这一系统已迭代至3.0版本，支持区域点位租金自动测算。

　　现在的年轻人可能要看12套房，才会下单租一套房。而当下年轻人在需求上充满了矛盾，例如“不希望被打扰，但喜欢被看见”“审美要求高，但支付能力不足”等等。因此要把这件事情做好，其实是非常困难的事。我们的客研系统积累了百亿条数据，精准地分析客户需求，通过智能化、智慧化社区体现服务，不让年轻人感受到“被管理”。

　　NBD：当前阶段，政策层面还可以在哪些关键环节提供更明确的支持？

　　张爱华：投资人是非常成熟的，在解决了资产流动性以后，会越来越看重这个行业。目前保租房公募REITs的认购比例达到1:200，一份难求，说明市场上不缺投资人。相比股票或其他上市交易的品种，保租房REITs不是流动性不够强，而是符合回报的资产不够多。

　　国内市场从出现公募REITs开始，到相关立法工作不断推进，标志着行业逐步走向成熟。此时更需要考虑的是，如何让它更市场化地运作和流动。这需要政策鼓励，使过程更加简洁高效；让更多元的主体参与，共同推动市场进一步活跃。