广州珠江新城板块又有“核心地块”距离挂牌出让近了一步。

　　近日，被称为珠江新城“最后一块宝地”的马场地块迎来重磅进展，《关于由政府收回广州赛马场运营管理有限公司马场地块和国有土地使用权收回的补偿方案》（以下简称《补偿方案》）对外披露。

　　根据《补偿方案》，广州市天河区珠江新城“马场地块”（位于黄埔大道以南、潭村路以西，具体以政府批复文件为准）将迎来百亿级补偿，该补偿金额在国内众多城市更新项目中位居前列。

　　该地块作为广州CBD最后一块未充分开发的核心低效用地，以36.2万平方米的核心体量，采用有偿收回、货币补偿方式，补偿款总额约100亿元（具体以政府批复的补偿方案为准），由做地主体广州越秀集团股份有限公司负责支付。

　　方案明确，扣除税费及必要支出后，约66.4亿元补偿款将由广州赛马场运营管理有限公司根据章程按各股东持股比例分配（最终以专项审计报告为准）。

　　这一牵动多方利益的方案将于2025年11月26日进行表决，若顺利通过，地块距离挂牌入市又将更近一步。

　　从1992年赛马场开业到如今的更新改造，这片连接珠江新城与金融城的黄金地块承载着城市变迁记忆，被业内预测有望成为广州“地王”的有力竞争者。

“马场地块”内部店铺已搬空，图片来源：每经记者陈荣浩摄

　　珠江新城“核心地块”入市在即

　　11月19日上午，《每日经济新闻》记者在广州天河区“马场地块”了解到，之前该地块的主要业态包括家居、餐饮、汽车、娱乐等商业项目，目前“马会家居”以及“马场地块”的商业店铺均已搬空，不少商业店铺已张贴停业及搬迁的公告。

“马会家居”相关店铺已搬空，图片来源：每经记者陈荣浩摄

相关商铺门前已张贴各类公告，图片来源：每经记者陈荣浩摄

　　同日上午，该片区的一位房产中介告诉记者：“该地块的店铺自去年下半年起陆续搬走，现在地块内的房子就等着拆迁，以及土地平整之后再挂牌。现在已经明确补偿方案，预计要加速推进。”

　　对方还提到，等到上述地块挂牌出让时，极有可能成为广州的新“地王”。

　　据此前广州市规划和自然资源局在现场公示的规划情况，马场片区总用地约38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米，包括公共服务及市政设施、商业商务、道路、绿地、居住用地等。其中，居住用地5.41公顷，商业服务用地13.26公顷。

　　大众之所以认为“马场地块”距离挂牌出让越来越近，主要是该地块的补偿方案于近日正式对外界公布了，累计总补偿百亿元，背后牵扯国资、区属平台、村集体等多重主体。

　　根据《补偿方案》，近100亿元的补偿款并非全额直达股东口袋。广州赛马场运营管理有限公司收到款项后，需先扣减税费及必要支出，剩余约66.4亿元将依据公司章程和持股比例分配，最终金额以专项审计报告为准。

　　天眼查数据显示，广州赛马场运营管理有限公司7名股东以国资企业为主导：第一大股东广州越成投资运营有限公司持股49.85%，可分约33.1亿元补偿；广州市天河投资集团有限公司和广州市新塘商业运营管理有限公司合计持股31.15%，对应约20.68亿元补偿；村集体合计持股19%（其中石牌村合作经济社占15%、潭村相关经济社占4%），可获约12.62亿元补偿。

　　除了巨额补偿金额引发关注以外，方案明确股东可选择向开发主体购买改造后的地块物业，这意味着原股东既能即时兑现现金收益，也能通过回购物业共享地块长期增值红利。

　　“现金分红加优先回购物业的分配模式，在城市更新项目中并不常见，更多采用纯货币补偿或物业置换方式。这种创新模式的优势在于既保障村民短期现金收益，又通过优先回购权让村民共享地块长期增值红利，减少拆迁阻力。”11月19日下午，中国城市专家智库委员会常务副秘书长、浙大城市学院副教授林先平在接受记者采访时分析。

　　林先平表示，这种模式的好处在于平衡短期补偿与长期收益，降低项目推进难度，同时为村民提供可持续收入来源，对其他大体量城市更新项目具备借鉴意义。

　　记者注意到，“马场地块”项目加速推进的重要节点在2024年。2024年，广州天河区在高质量发展大会上明确表态要推进跑马场地块更新改造；同年6月，该地块纳入天河区低效用地试点项目库。

　　1992年开业的广州赛马场，历经30多年风雨，它曾见证了城市的繁华，1999年停业后逐渐转型为汽车卖场、家居广场等低效业态。该地块从2023年末开始推进清退工作，截至2024年年底，相关商户已基本搬空。如今，随着补偿方案推出，该地块距离入市、挂牌又近了一步。

　　地块周边有新盘最高成交单价超30万元/平方米

　　在部分业内人士看来，该地块的补偿金额之所以能达到百亿级别，主要是由该地块的区位所决定。

　　作为珠江新城与金融城的几何中心，这片土地不仅是广州传统豪宅聚集区，更承载着衔接两大CBD、打造超级集群的城市使命。

　　从区位来看，地块北至黄埔大道，南至花城大道，西至马场路，东至华南快速干线，恰好处于广州核心发展轴上。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示，百亿级别的补偿金额在国内也属于“顶格水平”，含金量较高。

　　记者注意到，“马场地块”周边典型豪宅项目较为集中，汇聚了侨鑫汇悦台、凯旋新世界、保利天曜、保利玥玺湾等顶级豪宅项目。

　　距“马场地块”约2.2公里的保利玥玺湾（原保利面粉厂项目）在11月开盘时，首日销售额突破100亿元，成为2025年全国首个“开盘当日破百亿”的项目。该项目成交均价高达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米。

　　从区位板块看，目前广州天河区的珠江新城片区和金融城片区已经成为广州诸多豪宅云集的区域。林先平预测，“马场地块”在天河区的稀缺性决定了它的价值，对后面拿地的开发商来说，可通过产品升级维持溢价。

　　“但需要警惕的是，片区内本身豪宅已经较为集中，可能造成区域豪宅供应过剩，建议开发商采取分期开发策略控制风险。”林先平称。