位于二环内备受关注的祈年大街地块11月19日正式成交。经过38轮现场竞价，由北京城建兴瑞置业开发有限公司以20.28亿元竞得，溢价率4%，住宅部分楼面价约达10.36万元/平方米。其成交楼面价已超过了今年3月出让的海淀树村35号地块，大概率将成为北京今年住宅楼面价最高的地块。

　　38轮角逐、溢价率4%，北京城建20亿夺地

　　祈年大街地块全称为“东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块”，土地用途为多功能用地。凭借其不可复制的核心区位与低容积率条件，一经出现在供地清单上就成为市场关注焦点。

　　祈年大街地块土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，其中商品住宅1.75万平方米，可售商办7500平方米。容积率仅为1.1。尽管体量不大，但因为地处二环内，是北京第七轮拟供应土地清单中的“明星地块”。该地块起始总价19.5亿元，其中居住部分起始价为17.439亿元，住宅部分的初始楼面价达到9.965万/平方米。

　　据悉，当天参与竞买的报名企业有3家，最后只有中海新城和北京城建2家企业进入现场竞价。经现场举牌38手，最终由北京城建报价20.08亿收入囊中，溢价率4%，住宅楼面价约10.36万元/平方米。

　　规划限制严格，一子地块限高3.3米、须建四合院

　　从位置上来看，祈年大街地块位于东城区天坛街道，毗邻地铁7号线桥湾站及5号线与7号线的换乘站磁器口站，交通便利。周边医疗、公园、商业配套齐全，分布有北京医院、同仁医院、北京友谊医院、天坛公园、国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心等。

　　图/祈年大街地块出让文件截图

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，祈年大街地块南邻天坛、北靠前门的稀缺区位，以及2020年至2023年，内城连续四年住宅“零供应”的背景下，推高了市场对该地块的预期。

　　然而，稀缺价值的背后是严格的开发约束。张凯表示，该地块也存在诸多限制，比如规划条件显示，项目住宅体量不超过总规模的70%，即约1.75万平方米；在其四个子地块中，紧邻历史文物金台书院的0202地块限高仅为3.3米，并须遵循传统四合院形制建设并实施“整院售卖”；另外3个地块建筑限高为18米，预计将规划为6层以下的低密度住宅产品。这些约束条件在体现古都风貌保护要求的同时，也对开发商的文化理解力与产品创新力提出更高挑战。

　　值得关注的是，此前，祈年大街地块挂牌颇有戏剧性。该宗地在10月11日下午预申请截止时，还未“转正”，次日便从用地预申请列表中移除，不料10月16日其又正式挂牌。

　　未来销售单价或破15万，产品开发逻辑面临考验

　　回顾今年高端住宅用地成交，3月18日，海淀树村35号地块出让，成交总价为75.02亿元，溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/平方米。而今天成交的祈年大街地块，住宅楼面价约10.36万元/平方米，已经超过了海淀树村35号地块，大概率成为北京今年住宅楼面价最高的地块。

　　随着祈年大街地块的落槌，北京高端住宅市场的焦点再次回归核心区。从未来市场预期看，参考去年东城区金鱼池地块25%溢价成交表现及15万元/平方米的期房指导价，祈年大街地块预计未来售价可能突破15万元/平方米，其中四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价。

　　张凯表示，目前北京核心区土地凭借稀缺性依然坚挺，但开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合。成功开发此类项目的关键，在于精准把握高端客群对传统文化与现代舒适性的双重需求，实现历史文脉传承与当代生活方式的有机融合。随着北京城市发展进入存量更新与增量优化并重的阶段，如何通过设计创新与运营提升，在保护与发展、文化与商业之间取得平衡，将成为房企未来竞争力的关键考验。

　　截至目前，2025年北京土地市场住宅用地总成交金额超过1227亿元。临近年底，北京土地市场仍有优质地块正在挂牌出让，包括海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块，起始价达到84.22亿元，挂牌竞价截止时间为12月23日。这或将成为北京土地市场优质地块的收官之战，值得期待。