近期，上海联合产权交易所新增一项重磅不良债权处置挂牌信息：中信信托有限责任公司正式推出涉及宝能城有限公司的1户债权转让项目，债权总额高达14.1亿元，对应抵押物为深圳南山区宝能城花园（东区）三期工程的160处商住混合房产。

　　据挂牌文件披露，该债权基准日设定为2025年7月31日，其中包含剩余本金10亿元、剩余利息2.3亿元，以及逾期支付本金违约金、逾期支付特定资产收益款违约金等在内的其他费用1.8亿元，最终债权金额将以借款合同约定计算方式及债权交易合同为准。

　　抵押物均坐落于深圳市南山区留仙大道北侧，涵盖半地下及地上部分房源，用途为商住混合用地/商业，建筑面积跨度从28余平米至207余平米，总建筑面积约13312.3平方米，权利人均为宝能城有限公司。不过需注意的是，这批房产存在二押、三押、四押及司法查封等多重权利限制，部分还涉及租赁或占用状态，增加了处置复杂性。

　　诉讼层面，中信信托已就该债权向深圳市中级人民法院提起诉讼，请求判令债务人偿还相关款项，并主张对抵押物的折价款或拍卖、变卖价款优先受偿，宝能地产股份有限公司、宝能控股（中国）有限公司为该债权提供不可撤销的连带责任保证，目前案件处于一审审理阶段。

　　此次债权转让采用网络竞价方式，信息披露期自2025年10月29日起至11月26日结束，意向受让方需交纳3000万元交易保证金，并需一次性支付交易价款。

　　宝能城160套房无底价拍卖探底

　　作为曾创下开盘22亿元销售额的"西丽网红盘"，此次中信信托打破"起拍价即保留价"的行业惯例，采用"不预设公开转让底价"的处置模式，背后是项目多次处置遇阻与商业地产市场低迷的双重倒逼。

　　从资产估值来看，抵押物的价值支撑与风险折价形成鲜明对比。

　　乐有家最新精准数据显示，宝能城花园（东区）纯住宅当前挂牌均价为10.6万元/平方米，一套135平方米大户型挂牌价1350万元，折合单价10万元/平方米，印证了片区住宅的价值基础。

　　但此次处置的160套房产并非纯住宅，而是以40-90平方米半地下商住户型为主，总建筑面积经官方披露确认为21605平方米。

　　首先，参考西丽片区商办物业行情（同区域金众麒麟府商办房源单价仅3.4万-4.2万元/平方米，为住宅价格的40%-50%），将商住业态按住宅均价的55%折算，得出基础单价5.8万元/平方米；其次，半地下房源因采光、用途限制，再叠加20%折价，实际业态单价降至4.7万元/平方米。

　　综合多重因素测算，该批资产实际处置价值约为10.2亿元，相当于债权总额的72.3%。

　　值得注意的是，如果再考虑到资产存在二押、三押、四押及司法查封的多重权利限制，存在流动性问题，最终得出实际处置价值将会更低。

　　宝能城的多轮资产处置轨迹，清晰勾勒出深圳商业地产市场的情绪起伏与趋势转折。

　　2022年9月，宝能城迎来首次大规模法拍，东区三期56套住宅在阿里法拍平台分三天陆续上架，房源面积涵盖132-199平方米，均为毛坯现房，起拍单价约9.9万元/平方米，低于当时周边13万-15万元/平方米的二手房均价，具备显著"捡漏"空间。市场反响热烈，最终50套成功成交，总成交额达7.6亿元，仅6套流拍。竞价过程中，多套房源竞争激烈，其中2套房源经过16轮出价，加价幅度最高达75万元，接近80万元的溢价水平，199平方米大户型中有4套实现溢价成交，最高竞价轮次达28次，充分印证了当时市场对核心区优质住宅资产的较高认可度。

　　时隔两年多后的2025年3月，宝能城东区8套住宅进入二拍程序，这一批次房源此前在2025年2月的一拍中全部流拍。为适配市场情绪，二拍起拍价调整为一拍价格的8折，房源面积跨度扩大至132-422平方米，包含总裁户型及顶层复式豪宅等多种产品。尽管折扣力度加大，且小户型仍展现出一定吸引力——一套132平方米房源吸引5人竞拍，历经34轮角逐后成交单价突破10万元/平方米，但整体市场热度已明显降温。最终8套房源虽全部成交，总成交额达1.9亿元，成交单价区间为8万-10万元/平方米，但3套房源以底价成交，整体溢价率不足5%，与2022年的竞价热度形成鲜明对比。

　　从2022年的高溢价抢拍，到2025年的低溢价成交，宝能城的法拍表现印证了深圳商业地产市场的理性回归。核心区住宅资产仍具备基本盘支撑，使得2025年二拍能实现全部成交，但整体溢价空间的收窄、大户型底价成交的现象，凸显了市场观望情绪浓厚、资金趋于审慎的新常态。

　　在这样的背景下，中信信托的无底价处置模式并非偶然。传统不良资产处置多以评估价70%-85%设定起拍价（即保留价），但宝能城这批资产的多重权利限制与商办属性，导致固定起拍价难以匹配市场预期。

　　不预设公开转让底价，本质是降低机构投资者的参与门槛，让竞买人根据自身尽调结果自主报价，通过充分竞价发现资产真实价值。

　　三度“折戟”深圳房地产

　　宝能城的债权处置并非孤例，而是中信信托近年在深圳房地产领域密集遭遇项目失利、集中化解不良资产的缩影。

　　从龙岗曾规划“中国第一高楼”的超级地块，到福田CBD核心商圈地标物业，再到南山热门住宅项目，贯穿2025年的三宗百亿级资产处置，勾勒出其在深圳房地产市场的折戟历程。

　　2025年7月，中信信托与深圳龙岗区政府达成土地整备协议，以68亿元将世茂深港国际中心12宗土地及地上物整体移交国资收储。

　　这一处置源于2020年中信信托发起设立的87亿元“深圳龙岗融资集合资金信托计划”，该计划专项支持世茂深港国际中心地块开发，当时设置了世茂系企业连带责任保证、项目公司100%股权质押及10宗土地抵押等多重增信措施，一度成为业内规模最大的单一集合信托产品之一。

　　2022年世茂集团流动性危机爆发后，信托计划自当年4月起完全停止还款，中信信托随即启动司法程序。北京市第三中级人民法院于2022年8月立案执行，2023年先后以130.4亿元和104.4亿元的起拍价对项目进行公开拍卖，均因市场低迷流拍。

　　2024年，中信信托申请以二拍保留价104.4亿元抵偿债务获法院准许，最终在2025年以68亿元完成国资收储。这一价格较世茂2017年239亿元的拿地成本折价超71%，较二拍保留价折价34.8%。

　　世茂集团对该结果提出强烈异议，指出68亿元补偿款不足土地原价值的1/3，且因项目主塔高度规划争议已提起行政诉讼，主张政府承担违约责任，目前案件仍在审理中，中信信托作为旁听方被申请为第三人。

　　紧随其后的9月，福田CBD地标晶岛国商购物中心（即深圳皇庭广场）以30.5亿元起拍价在京东网司法拍卖平台进入处置程序，最终因无人出价流拍。

　　这场拍卖的源头可追溯至2016年，中信信托向皇庭国际全资子公司融发投资发放30亿元信托贷款，贷款期限为2016年3月30日至2021年3月30日。

　　当时融发投资以深圳皇庭广场及对应土地使用权提供抵押，皇庭国际及相关关联方提供了股权质押、应收账款质押及连带责任保证等多重担保。

　　2020年房地产融资政策收紧导致该笔贷款到期后无法续期，截至2021年3月31日，融发投资仅偿还本金2.5亿元，剩余27.5亿元本金及利息构成实质性违约。

　　中信信托于2021年5月向深圳市中级人民法院提起诉讼并申请查封皇庭广场不动产，查封期限长达36个月，冻结了这一核心资产的交易可能性。

　　此前的2022年3月，母公司皇庭国际曾两次挂牌转让融发投资100%股权，初始挂牌价74.9亿元后下调至56.2亿元仍未觅得接盘方。此次司法拍卖起拍价较三年前转让价再次缩减近半，且仅为43.6亿元评估价的七成左右。

　　值得注意的是，2024年7月深圳市中级人民法院已裁定准许中信信托将相关债权全部权益转让给深圳本地国企控股的光曜夏岚（深圳）投资有限公司，新债权人的介入仍未能改变资产处置遇冷的局面，后续该资产可能面临二次降价拍卖。

　　作为2025年中信信托在深圳处置的第三宗重点不良资产，南山宝能城160套房产对应的14.1亿元债权处置同样面临多重阻碍。该债权底层为宝能城有限公司的借款，中信信托通过信托业务模式发放贷款后，因债务人逾期形成不良。尽管抵押物位于深圳核心区位，但多重权利限制无疑增加了处置难度。

　　梳理这三宗核心资产处置案例，高折价成为普遍特征：世茂项目较拿地成本折价超七成，皇庭广场起拍价较评估价折价超30%，宝能城债权抵押物因多重权利限制，实际处置价值也可能进一步缩水。

　　而国资背景主体在这些处置案例中深度参与——世茂项目由龙岗区国资收储，皇庭广场债权接盘方为深圳本地国企控股公司。

　　去地产化转型提速

　　在资管新规深化与地产行业风险持续出清的背景下，中信信托最新披露的2025年中报数据展现出业务转型与风险管控的阶段性成果。

　　财报显示，2025年上半年，公司实现营业收入29.2亿元，同比增长4.3%；净利润15.7亿元，同比增长13.5%；总资产规模达570.4亿元，同比增长11%；信用减值损失仅-0.04亿元，资产质量保持稳健。

　　这一业绩表现延续了近年来的转型趋势。回溯至2024年，公司全年实现营业收入53.8亿元，同比增长8.1%；净利润26.5亿元，同比微增1%；总资产攀升至547.7亿元，同比大幅增长10.7%。2025年上半年，营收和利润的同比增幅进一步扩大，尤其是净利润实现双位数增长，反映出标品业务盈利效率提升与不良资产处置的双重驱动。

　　营收回升与利润改善的背后，是业务结构持续向标品化、去地产化转型的深化。从过往趋势看，交易性金融资产占比已从2020年的不足10%飙升至2024年的71.7%，这一结构调整在2025年上半年仍在持续——标品信托凭借资本市场回暖与主动管理能力提升，持续抢占市场份额，成为营收增长的核心引擎。

　　从资产分布维度看，房地产业务收缩趋势仍在延续。继2020-2024年五年间房地产业务规模缩水46%后，2025年上半年公司通过宝能城、皇庭广场等项目的债权处置，进一步压降地产风险敞口；与之相对，证券市场、实业及金融机构业务布局加速扩张，2024年实业类资产达1.2万亿元，较2020年增长308%，金融机构类资产5217.3亿元，较2020年增长86.9%，这一趋势在2025年中报期内仍在延续，凸显公司“非标转标”“去地产化”的转型决心。

　　在资管新规全面落地后的行业生态重塑中，中信信托的业绩表现与业务结构调整，既是信托业整体向标品化、净值化转型的缩影。