经济调整周期中，商业不动产该走向何处？

　　11月12日，在观点地产举办的商业年会上，德勤中国消费行业主管合伙人张天兵表示，德勤通过长期跟踪几十个赛道、几百家上市公司发现，过去几年虽然宏观偏弱，但大概有三分之一跟踪的赛道实现了增长。

　　“这些赛道背后有相应的驱动因素，如宠物经济、文化经济、健康经济、银发经济、单身经济等。”张天兵指出，因此，商业从业者需要寻找一些结构性的机遇。

　　今年以来，消费市场呈现温和复苏态势。社会消费品零售总额保持平稳增速，累计增幅在4%—5%之间，反映了消费市场的内生动力逐步增强。2025年1—9月份，社会消费品零售总额的累计值达到365877亿元，累计增速为4.46%。

　　开发投资端，2025年商业地产开发投资市场依然面临较大压力，尽管部分指标有所改善，但整体低迷的现状未得到根本改变。这背后与市场环境有较大关联，租金下行的大环境下，开发商的投资回报率预期降低，对于商业营业用房的开发投资也更加审慎，进而导致投资增长乏力。

　　观点指数就“商业地产企业表现”研究成果的样本企业进行观察，发现10亿元以下的企业占比最大，为43%；其次是10-30亿元收入的企业，约占36%；再则是30-50亿元收入的企业，占比接近13%；50亿元以上收入的企业，占全部样本企业的比例为8%。

　　分企业来看，大型企业虽凭借优质资产和运营能力抢占较大的市场份额，但收入持续增长难度较大；中小企业则因项目竞争力不足，面临招商难、运营难、收入低的困境，难以突破收入瓶颈。

　　观点指数认为，未来，随着消费活力逐步释放、商业行业集中度不断提升，这种分化情况很大可能进一步加剧。因此，大型企业当下需要通过优化资源配置、提升资产等谋求进一步发展，中小企业则需通过聚焦细分赛道、优化运营效率等方式寻找生存空间。

　　投资物业资产值方面，样本商业地产企业中，资产值在200亿元以下的企业占比48%，200-500亿元的企业占比25%，500-1000亿元的占比约6%，1000亿元以上的企业占比为21%。

　　不过，需要注意到，在房地产行业整体增速放缓之际，面对债务危机，不少企业通过出售商业资产来回笼资金，缓解压力，也带来资产折价和资产值缩水等问题。

　　该机构指出，行业整体从追求增量转向盘活存量，存量价值挖掘成为企业竞争的关键所在，通过调改升级如空间场景改造、内容生态重构来激活老旧项目，已成为不少企业的重要业绩增长引擎。