10月份，全国法拍房市场仍在“量价齐跌”。据中指研究院统计，当月法拍房成交总金额同比下降32.5%，清仓率低至14.9%，反映出市场整体活跃度的明显回落。然而，部分一线城市的顶级豪宅法拍却逆势上演“抢房”大戏，全国法拍房市场区域分化的态势正愈发明显。

　　法拍房活跃度回落

　　据中指研究院统计，10月份，全国法拍市场挂拍房源10.6万套，同比下降12.5%；成交拍品1.6万套，同比下降7.3%；清仓率仅为14.9%。尤为引人注目的是，总成交金额193.4亿元，同比大幅下降32.5%，反映出市场整体活跃度的明显回落。

　　从目前来看，成交总价的大幅下降，主要源于三个因素的叠加影响。首先，挂拍房源数量同比下降12.5%，市场供给端收缩直接限制了成交规模。其次，清仓率持续走低，显示竞拍参与度不足，每百套房源中仅有不到15套成功易主。更重要的是，平均折价率达74.8%，资产估值普遍缩水。

　　对此，据中指研究院分析，目前法拍市场与商品房交易市场相比，占比较低，同时近两年市场呈现月度波动变化，主要与法院执行节奏有关，但平均折价率较2022年、2023年出现一定下滑。

　　房产拍卖可分为一拍、二拍、变卖、重新挂拍等情况。从拍卖阶段来看，这种折价趋势更为清晰。一拍起拍价的折价率（起拍折价率=挂拍价/评估价）通常在0.7-1倍之间，而二拍起拍价进一步降至一拍价格的0.8倍，折价区间下探至0.56-0.7倍。当拍品流入变卖阶段，虽然起拍价与二拍价持平，但较长的变卖周期和“有报价即成交”的机制，往往使得最终成交价在低位徘徊。这种“逐级降价”的情况，在市场需求疲软时，自然也会拉低整体成交金额。

　　这在商业地产的表现更为明显。比如，据阿里资产拍卖平台，位于上海市杨树浦路的滨江国际广场1号楼（原名“阳光控股大厦”）经过4次流拍后，9月底以13.1亿元的价格成交。相较一年前高达21亿元的首次起拍价，成交价格相当于6折“甩卖价”。竞得该标的物的买家，为格美集团关联企业。

　　业内人士：分化格局或将持续

　　从细分领域看，住宅类房源仍是法拍市场主力。住宅类法拍市场方面，据中指研究院数据，1-10月份，全国法拍住宅挂拍房源数量27.7万套，同比下降9.0%；成交拍品9.2万套，同比下降1.4%；成交总金额1097.1亿元，同比下降16.6%；成交均价8319元/平方米，同比下降11.0%。由此不难看出，法拍住宅市场挂拍房源、成交拍品规模较上一年均收窄，成交均价受评估价降低影响也在走低。

　　整体来看，据中指研究院分析，全国法拍市场呈现量价齐跌的总体特征，市场分化特征显著，区域市场活力存在明显的差异。

　　相比之下，一线城市表现出了较强的抗跌性。深圳法拍市场尤为亮眼，前10个月法拍住宅成交1470套，清仓率达63.75%，成交折价率93.7%，成交均价48413元/平方米，多项指标领跑全国。

　　值得关注的是，10月，深圳华侨城纯水岸一栋别墅在京东资产交易平台以超3.64亿元成交，溢价率高达69.3%。该标的吸引6名买家报名参拍，在超19.2万人次围观下，经过118轮激烈竞价最终成交。而其评估价仅为3.07亿元。

　　有分析认为，主要是因其远低于此前二手挂网价格，被视为“捡漏”机会。另有分析指出，核心地段豪宅在市场调整期展现出更强的抗跌性。此次拍卖不仅是数字的突破，更折射出高净值群体对稀缺不动产的长期信心。

　　此外，上海法拍市场表现也同样稳健，清仓率61.5%，成交均价43659元/平方米。这表明核心城市优质资产仍受市场青睐。重庆等部分重点监测城市则呈现出“量增”特点，重庆前10个月法拍住宅成交5546套，同比增长21.1%。

　　业内人士认为，当前法拍市场的调整，既受宏观房地产市场环境影响，也与司法拍卖节奏等因素相关。资产价格重估过程仍将继续，法拍市场的分化格局可能进一步强化。未来，核心城市凭借良好的流动性支撑，法拍市场清仓率和折价率将保持相对稳定；而部分城市由于市场需求有限，法拍资产可能面临更长的去化周期和更深的折价幅度。这种分化正成为法拍市场的新常态。

　　2025年1-10月部分城市法拍住宅情况表

图/中指研究院