受年底“双十一”等消费旺季推动，消费市场热度显著提升，进一步带动REITs市场相关产品业绩走高。

　　第一财经据Wind统计，2025年以来共有18只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类5只，首日平均涨幅20%，显著高于2024年8只同类型产品1.5%的首日平均涨幅。且全市场上市交易的12只消费REITs中，9只在年内录得正收益，占比超7成，其中6只年内涨幅超过35%。

　　整体看，今年以来公募REITs市场表现强劲，尤其是消费补贴政策消费的拉动和市场预期回暖推动下，消费类基础设施REITs涨幅居前。

　　一位消费REIT原始权益方相关人士接受第一财经记者采访时提醒道，随着涨幅不断扩大，部分产品估值已处于较高水平，未来可能存在回调风险。参与消费类REITs投资时，应充分考虑自身的风险承受能力和投资目标，避免盲目跟风。

　　行情火热、资金抢筹

　　具体看来，截至11月9日，12只已上市交易的消费REITs年内平均涨幅24%，其中，嘉实物美消费REIT年内涨幅超50% 、华夏金茂商业REIT涨幅超过40%。且截至目前，12只消费类REITs总市值已超过420亿元。

　　在发行端，消费REITs底层资产类型逐渐多元，目前包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型。

　　这也令相关消费REITs迎来火热认购。 例如，于10月31日上市交易的华夏中海商业REIT，在比例配售前累计认购金额近1600亿元；9月29日上市的华夏凯德商业REIT，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。

　　“火爆认购一方面体现市场对优质商业资产的认可，另一方面也反映外资品牌在公募REITs领域的稀缺性。”一位此前参与询价的机构人士对记者称，今年在“盘活存量”与“扩大消费”大趋势，消费REITs业绩和二级市场表现都不错，预计未来潜在发行规模也将进一步扩大。

　　值得一提的是此前这类产品整体发行情况较为一般。据Wind统计，首批发行的华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT，网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍，公众认购倍数分别为1.06倍、1.40倍和1.15倍。

　　华夏基金相关负责人分析称，消费REITs作为我国公募REITs市场上的新类型资产，标准化程度远低于产业园、仓储物流等传统公募REITs底层资产，在运营上需要持续的品牌调改、营销活动和客群维护，对专业运营能力的依赖程度较高。

　　业绩分化，运营能力现差异

　　业绩方面，今年三季度消费类REITs整体实现盈利，底层资产经营稳健。

　　受益于线下客流复苏，2024年初首批消费REITs上市后，平均出租率超过95%。到了2025年三季度，消费类REITs整体实现盈利，底层资产经营稳健。

　　第一财经据Wind统计，今年三季度，9只披露业绩的消费REITs收入合计5.98亿元，净利润合计2011万元。其中，华夏华润商业REIT以1.97亿元的收入居首，净利润约2000万元；其次是华夏大悦城商业REIT、中金印力消费REIT，第三季度收入分别为8546.4万元、8430.2万元。

　　不过同期华夏金茂商业REIT、易方达华威市场营收排名靠后，分别为2580万元、2714万元。同时，这些产品单季度底层资产可分配收入也有差距，分布在1502万元至9239万元之间。

　　中金公司研究报告分析，消费REITs收入主要由租金构成，占比约为65%~80%。而成本端收费方式相对复杂。从市场表现来看，当前整体市场租金端仍有压力，但结构性有所分化，南京、杭州等头部二线城市表现略优于一线城市。展望2026年，消费政策仍有待持续发力，建议关注补贴方向和力度的变化及其实际落地表现。

　　华泰证券分析称，政策层面为消费类REITs提供了长期增长预期。总体看来，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力依然是核心竞争力。

　　中金公司也提示风险称，宏观消费环境变化会直接影响部分REITs底层资产的经营表现,部分底层资产的出租率、租金水平受到消费意愿影响，进而影响REITs的可供分配金额，从而影响投资者回报。

　　宏观面上，短利率是REITs定价的锚，若利率走高投资者或要求更高的风险溢价，从而对REITs二级市场价格及整体估值水平构成压制。