“预计未来3—5年，我们将看到更多由大型保险机构、品牌化养老运营商或地方国企主导的养老REITs（不动产投资信托基金）项目涌现，ABS（资产支持证券）/REITs将成为养老产业金融工具箱中的常规配置，深刻改变行业的资本结构和商业模式。”近日，由和君咨询康养事业部和怡生汇联合发布的《2025资本市场与银发经济发展报告》（以下简称“《报告》”）提到。

　　《报告》认为，养老产业，尤其是养老社区和大型养老机构，具有典型的重资产、投资回收期长的特点。这使得运营商普遍面临资金沉淀量大、资产流动性差、融资渠道单一的困境。为此，盘活巨大的存量资产成为行业持续发展的关键。ABS和REITs作为有效的金融工具，正从试点探索迈向常态化发行，为养老产业的“轻装上阵”提供了可能。

　　根据《报告》，早期保险公司多以重资产养老社区为核心抓手，所投资的“养老项目”或“医疗、养老项目”往往包含对养老社区（CCRC）、康养酒店、医院等实体资产的投资，这类投资规模大、周期长，但能提供稳定的现金流。

　　“对于养老机构运营商来说，通过发行ABS/REITs，可以将已建成并稳定运营的养老社区等重资产‘出表’，一次性收回大量前期投资。这笔资金可用于偿还债务、降低企业杠杆率，或作为资本金投入到新的养老项目建设中，实现‘滚动开发’，加快规模扩张和品牌连锁化。”《报告》提到，同时，这也推动运营商从“持有—运营”模式向“开发—运营—退出”或专业的“轻资产运营”模式转型，更专注于提升服务质量和运营效率。