10月28日，新华社发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》），系统阐述了未来五年国家发展的总体方向与重点任务。

　　《中国经营报》记者了解到，在房地产领域，《建议》明确提出“推动房地产高质量发展”，并从制度建设、住房供给、房屋品质、风险防控等多个维度作出部署，推动房地产行业向以“人民为中心”的高质量发展新阶段迈进。

　　构建新模式

　　《建议》将“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”置于房地产政策首位，凸显制度建设的根本性作用。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，新模式的根基在于三大板块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动。其中，基础性制度主要针对旧模式下的开发风险，重点完善三方面。一是开发制度，二是销售制度，三是融资制度。

　　中指研究院进一步指出，项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、现房销售配套融资政策等，将成为“十五五”期间重点落地的政策方向。

　　在消费端，《建议》提出“清理住房消费不合理限制性措施”，核心城市购房政策仍有优化空间。在土地端，《建议》明确“盘活用好低效用地、闲置房产”，并赋予省级政府更大建设用地统筹权。

　　自2024年以来，中央已多次出台政策支持存量土地与商品房盘活。截至10月24日，全国拟使用专项债收购闲置土地的金额超6200亿元，实际发行约2160亿元。河北、重庆等地已率先行动，预计更多地区将加入。

　　《建议》延续党的二十届三中全会基调，将“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解”写入规划，表明房地产风险防控仍是中央关注重点。

　　李宇嘉指出，通过基础制度建设和资金闭环管理，可有效防范项目烂尾、企业债务等问题，维护购房者权益与金融稳定。

　　《建议》还提出“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”。与“十四五”时期“有效增加”保障房供给相比，“优化”一词标志着政策重心从“量”转向“质”与“结构”。

　　李宇嘉认为，住房是未来的“软基建”，尤其在经济转型期，保障性住房是稳定社会、促进人口高质量发展的重要载体。他指出，当前新市民、年轻人对居住品质要求提高，提供低成本、体面的住房保障，有助于释放消费潜力，支撑经济内循环。

　　中指研究院数据显示，“十四五”期间全国建设筹集保障性住房及改造安置住房超1100万套，惠及3000多万人。“十五五”期间，保障房供给将更注重区域均衡、产品结构与品质提升，各地在编制住房发展规划时，将加强对保障房需求的精准测算。

　　建设“好房子”

　　值得注意的是，《建议》首次提出“因城施策增加改善性住房供给”，表明政策将更注重城市差异与居民需求差异。

　　李宇嘉分析，改善性住房已成为结构性需求的重点。2019年，重点30城市120平方米以上住房供给占比已达30%，但随着市场去化周期拉长、居民预期变化，改善性需求的释放仍受到制约。因此，“因城施策”成为关键：供给过剩地区需结构性收缩，需求潜力地区则应以需定供。

　　中指研究院数据支持这一判断：2025年前三季度，重点30城市中120～144平方米户型占比提升至30%，上海、南京、长沙等城市改善型产品增长明显。未来，精准匹配需求将成为住房供给的典型特征。

　　《建议》将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”写入国家战略，并同步提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。

　　李宇嘉指出，“好房子”已从部委政策上升为国家战略。今年5月1日生效的《住宅项目规范》提出了40多项指标，部分为强制性标准，涵盖安全、舒适、绿色、智慧四个维度。然而，这也带来成本上升问题，如何平衡成本与支付能力，仍需政策支持。

　　据中指研究院补充，住建部已提出五项好标准（好的标准、设计、材料、建造、运维），并归纳居民对“好房子”的要求为“六不六防三省三要”。上海、成都、合肥等地已出台配套政策，如优化计容规则、放宽阳台面积计算等，未来更多城市将跟进。

　　在物业服务方面，李宇嘉强调，行业正从“对物的服务”转向“对人的服务”，涵盖养老、托幼、应急处理等全龄化需求，推动“住有所居”向“住有宜居”迈进。

　　《建议》明确提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”。业内人士指出，全生命周期意味着需要完善配套的房屋体检、房屋养老、房屋保险三项机制。

　　李宇嘉指出，这些制度已在多地试点，关键在于资金与机制设计。例如，房屋养老金需构建维修基金、财政补贴等多元资金体系；房屋保险则需从工程质量险延伸至全周期安全险。

　　中指研究院监测显示，自2024年以来，上海、天津、成都等地已出台相关管理办法或试点方案。上海在六区试点房屋养老金制度，明确个人账户由维修资金转化，公共账户纳入财政预算。预计“十五五”期间，更多城市将加快推广节奏。

　　此外，《建议》将“实施城市更新行动”升级为“大力实施城市更新”，标志着城市更新进入系统化、高质量推进阶段。

　　中指研究院指出，当前城市更新仍面临工商业用地续期、容积率奖励、资金压力等挑战。《建议》明确提出“完善工商业用地使用权续期法律法规”，相关政策有望逐步落地。未来，通过财政引导、市场化融资、政策创新等方式，城市更新将更好地支撑房地产高质量发展。

　　总体来看，“十五五”规划将房地产纳入民生保障与共同富裕框架，强调“坚持人民至上”，推动行业从规模扩张转向质量提升。通过制度建设、供给优化、品质提升、风险防控等多措并举，中国房地产正在构建以“人”为核心、以“质”为导向的发展新生态。可以预见的是，未来五年，随着政策细则陆续落地，房地产行业有望在阵痛中重构，在转型中新生。