REITs二级市场近期持续阴跌，成交活跃度探底，与一级市场的火热形成鲜明对比。业内认为，REITs估值比价压力有所缓和，且成交活跃度有回暖迹象，市场筑底过程中蕴藏低位吸筹机会。
今日，中证REITs全收益指数尾盘上行，最终小幅收涨0.01%于1031.79点，终结了此前日线“六连阴”的走势。不过，市场连续阴跌的趋势难言终结。在9月20日至今的17个交易日内，指数有14天收阴。
图：中证REITs全收益指数日K走势
在这段时间内，几乎所有项目均下跌，部分跌幅接近10%。跌幅居前的项目不乏业绩稳定、此前表现较好的消费中心REITs和保障房REITs。
图：区间跌幅居前的REITs项目
在价格下跌的同时，REITs二级市场的成交活跃度不断探底。数据显示，9月REITs市场日均换手率只有0.48%，为一年多来新低。进入10月，REITs市场日换手率一度不足0.4%。
图：REITs市场日换手率
YY评级的团队指出，REITS二级市场成交活跃度和成交价格整体下行，一方面为受到债券市场回调、权益市场走强的影响，需关注市场风险偏好边际变化和REITS市场价格修复机会。另一方面为前期市场较热阶段，部分产品价格有所高估。
权益市场进入10月后结束单边上行，沪指在3900点上下震荡。另外，债市有所回暖，10年国债收益率小幅震荡下行，由1.80%上方回到1.76%左右，但REITs市场未能跟随利率修复。
国泰海通固收分析师刘玉认为，保障房与消费板块领跌表明，价格贵仍是当前制约REITs市场企稳的关键因素。REIT市场持续阴跌压制市场情绪，体现为交易活跃度的下降以及近期REIT市场与利率行情脱锚。
连续下跌后，中金公司固收研究团队观察到REITs估值比价压力有所缓和。经营权REITs市值加权中债IRR、产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差均走阔，同时产权REITs分派率与中证红利指数股息率的负息差收窄。
与二级市场逐渐冷清形成对比的是，REITs一级市场依然火热。上周，华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT同时发售，均1天结束募集。中海商业REIT网下认购倍数达320.47倍，创历史新高，沈阳国际软件园REIT网下及公众认购倍数也分别有83.3倍、247.5倍。
YY评级认为，消费基础设施等认可度较好的资产类型，一级认购热度普遍较高但上市首日涨幅有所下降。一级打新需关注市场整体热度和产品底层资产质量，存在一级认购倍数过高拉低打新收益和上市首日涨幅不及预期的风险。
对于后续市场节奏，中金公司固收研究团队建议REITs欠配机构可开始关注市场承接力度情况。近期长端利率有所企稳、权益市场红利风格有所抬头，而中证REITs全收益指数下破1050点（4月底、8月中旬的反弹起点区域）的重要支撑位后成交活跃度有回暖迹象。
今日，REITs市场成交5.53亿元，成交换手率恢复到了0.52%。
中金公司固收研究团队认为，市场筑底过程中蕴藏低位吸筹机会，月底三季报情况仍吸引市场关注。
