去年9月底，广州落实中央部署正式放开了长达十四年的楼市限购，在一线城市里率先实施“三不限”：不限售、不限贷、不限签，被称为“9.30”新政。广州楼市由此进入史上最宽松时期，目前首套房首付低至15%，首套房商业贷款利率3.0%、公积金贷款利率2.6%。

　　彻底放开限购不仅带来了楼市成交量的回暖，还促使房地产成为帮助广州经济走出调整的重要动力，今年上半年全市房地产开发投资增长4.1%，为近四年来首次正增长。

　　在仔细盘点放开限购一年后的市场成交数据后，南都记者也发现，楼市的风并未雨露均沾地吹向每个人，在这张桌子上，那些靠近城中村改造、拥有更多新规产品的房企无疑获得感更强，个别楼盘甚至仅靠政府收储就能成为楼市销冠，而不具备这些优势的楼盘和二手房小区则在以价换量的夹缝中继续承压坚持。

城中村改造安置直接催生楼盘销冠

　　自彻底放开限购以来，当前这一轮城中村改造对广州楼市的影响几乎是决定性的。

　　2024年广州成功申报城中村改造专项借款项目52个，共计获得授信金额4096亿元，52个城中村改造项目共涉及约10.8万户改造户数和约28.3万套安置房。在允许专项借款购买存量商品房安置的政策引导下，巨量的安置房需求促成了部分靠近城中村改造的楼盘成为爆款甚至销冠。

　　2024年11月，广州又有一批城中村改造项目动工。

　　去年11月底，改造中的越秀区瑶台村发布招标公告，以限价42246元/平收购周边5公里以内的新房作为安置房，收购体量大约1.8万平米，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的项目。最终瑶台村一口气将周边的一个新盘197套住宅全部签下，从公告到网签仅用了两个月，可谓火速落地。

　　靠近广州民营科技园的白云区城投旗下楼盘云麓花城也是另一个著名案例。

　　去年底白云区政府官方发布公告，计划以14亿购买科技园主入口5公里范围内的存量商品房。这笔交易最终在今年6月落地，白云区一口气购买了云麓花城782套存量商品房，直接让它成为楼盘销冠。在研究机构克而瑞发布的排行榜上，云麓花城以784套成为今年上半年广州商品住宅单盘成交套数的冠军，同时它还以14.35亿的成交金额位列今年上半年全市单盘成交金额的第9名。

　　来自各区及全市层面的数据显示，截至今年第三季度，作为旧改大区的黄埔收购了2110套、合计约21万平米的商品房作为安置房。截至今年上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，这一数量已经超过了今年以来平均每月5300套的新房成交量。

　　城中村改造安置需求不仅惠及新房，占据地利之便的部分片区二手房有幸得益。

　　广州市房地产中介协会公布的每月二手房月报显示，今年以来同德围、芳村大道、三元里等全力推动城中村改造的片区都出现了网签套数的暴涨。

　　今年5月，受罗冲围松溪片区和三元里片区城中村改造项目的影响，同德围-罗冲围、桂花岗-三元里板块的网签套数同比增长62.50%和64.06%。同时，今年6月和9月，受黄埔区科学城片区刘村社区旧改和荔湾芳村坑口村旧改的影响，科学城板块和芳村大道的二手房网签同比分别暴涨了97.59%和71.72%。

　　以临近荔湾坑口旧改项目的芳村大道片区为例，按照政府部门公布的补偿标准，坑口村民拿到的住宅面积补偿最高为4.46万/平米，再加上各类签约奖励后甚至能超过5万/平米，较周边2.5万元至3万元/平米的二手房市场价近乎翻倍，芳村大道周边的桥东、万兴苑等小区因此被村民爆买，成交量大幅上涨。

新规产品迅猛霸占楼盘销售排行榜

　　在彻底放开限购以后，随着房子的金融属性逐渐褪去、居住属性日益强化，购房群体对居住品质的追求也让新规住宅产品迅速抢占了改善型市场需求。

　　去年以来，部分楼盘推出的新规产品得房率更高、空间布局更实用。

　　为了适应市场变化，广州从2023年11月就发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》，放开对影响住宅得房率的一些技术性指标限制，鼓励开发商建设高品质住宅，这类得房率通常能达到100%甚至更高的新房也被统称为新规产品。此后在今年3月新版《住宅项目规范》国家标准公布后，市场对新规产品的偏好更是得到进一步强化。

　　市场研究报告显示，广州新规产品自诞生以来迅速完成了从小众高端产品逐步成为大众主流产品的转变。

　　根据克而瑞的统计数据，从2024年开始，广州一手楼盘中新规产品占比还在17%左右，而到了今年一季度已经迅速提升至约50%，新规产品的成交量占比也从2024年初的12%增加到今年上半年的23%。今年上半年一些新开盘的热门新规产品入市两个月内去化率均超过70%，销售情况完爆大部分在售的旧规新盘。

　　克而瑞统计还显示，今年上半年广州全市销售金额最高的10个楼盘中已经有6个是新规产品，表现堪称霸榜，特别是上榜的海珠、荔湾、黄埔等主打刚需和改善型需求的新盘已经无一例外地全部都是新规产品。

　　在新规产品霸榜的同时，一手旧规新盘和二手房市场则在以价换量的压力下努力坚持。

　　新规产品挤压周边二手房的典型案例是2024年海珠西部板块的新规产品保利燕语堂悦开盘后，附近另一个原本配套成熟的热门二手房小区连续两月零成交，此后即便成交恢复均价也快速下跌，从2024年7月的5.5万元/平方米降至4.8万元/平方米，今年初再度跌至4.2万元/平方米。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此表示，广州二手房得房率普遍在85%左右，相比新规超过100%的得房率，二手房原本的价格优势被新房的高实用率抵消，同样条件下买新不买旧，导致新规产品对二手房市场形成明显冲击。

　　广州中原研究发展部数据显示，受新规产品上市等因素影响，今年上半年广州二手房成交均价27390元/平方米，同比降4%，业主降价促成交已经成为常态。

　　同时，据广州中原研究发展部的监测数据，在今年国庆长假前夕，位于中心城区近郊的部分旧规一手盘也纷纷降价让利促销，部分项目旧货最大优惠幅度达6%至15%。为了参与竞争，一些持有旧规余盘的开发商还出台了“保价卖房”的措施，公开承诺保价期限内买贵了可申请差额补偿。

　　在不少市场人士看来，刚刚过去的国庆长假楼市销售数据显示当前新规产品依然热度不减，在市场形成稳定预期之前，其他产品要么延续以价换量的做法，要么只能耐心等待市场出现转机。