“金九银十”有点暖，但别急着下结论

  今年“金九银十”确实比预期热一点。西安、成都、杭州、海口、三亚这些城市不少楼盘假期卖得不错，一线城市9月成交量也明显回升。北京二手房成交居年内第二高，上海、深圳一二手住宅成交环比同比都大幅增长。表面看，市场确实在修复。

  问题出在哪？不是整体回暖，而是分化加剧。能卖出去的，要么地段硬——靠近地铁高铁；要么配套强——学区房还是王炸；要么价格真松动，开发商实打实让利。说白了，只有产品力+价格诚意双在线，才能抢到客户。多数城市依然交易低迷，热度集中在少数区域和项目。

  这么看下来，政策起了关键作用。9月以来，刚需和改善需求被有效释放，背后是信贷支持、限购松绑等一系列优化调整。同时，新房供应放量，带动换房链条转动，二手房也跟着动起来。更关键的是，价格下来了，观望的人才愿意出手。

  土地市场也有信号，但逻辑变了

  北京太阳宫地块339轮竞价才落锤，中海、招商蛇口这些国央企拿地积极性不低。土地市场局部回暖，说明头部房企对核心城市仍有信心。但必须看清，现在拿地的主力是财务稳健的企业，民企基本退场或收缩战线。这不是全面复苏，而是资源向优质主体集中。

  更大的变化在制度层面。中央反复强调要构建房地产发展新模式，核心是“人、房、地、钱”要素联动。未来土地供应会跟人口流动挂钩，金融资源也要跟着需求走。这意味着过去“拍地冲规模”的玩法行不通了，精准匹配需求才是出路。

  新模式怎么走？三个支点已经立住

  第一，金融基础制度在重塑。央行货币政策委员会三季度例会明确要“完善房地产金融基础性制度”，推动现房销售、“所见即所得”，杜绝资金挪用。一个项目对应一家主办银行，资金闭环管理，这能从根本上防控烂尾风险。

  第二，住房体系双轨制清晰了。市场归市场，保障归保障。未来大城市的保障房供给会加大，存量商办有望改造转化，REITs将成为盘活资产的重要工具。租赁市场也会规范化，专业机构入场，长租公寓、养老公寓这些新业态有机会跑出来。

  第三，房子回归居住属性。从“盖得多”转向“盖得好”，安全、绿色、智慧成为新标准。行业从高杠杆高周转转向高质量发展，拼的是产品力和运营能力，不是资本腾挪。

  下一步怎么看？

  M1-M2增速差正在收窄，资金活化迹象初显，历史上这种阶段往往伴随资产市场回暖。但当前楼市修复仍是结构性的，持续性取决于政策落地节奏和居民收入预期能否扭转。现在下“V型反弹”结论为时过早，但可以确定的是，旧模式回不去了，新模式已在路上。