上海楼市这盘棋，眼下走得有点难看。国庆刚过，市场非但没迎来“银十”，反而加速往下坠。我翻了翻一线中介的数据，九亭一个片区10月到现在才开了10单，整个区域预估成交也就七八十套，比9月直接腰斩。全上海二手房住宅成交量估计在1.3万套左右，看着不算太少，但架不住价格在跳水。

  现在谈买卖，基本是各说各话。买家进门先砍20万，360万的房子当场压到340万，理由是“家里人不同意”；房东节前还挂着560万，节后报价直接掉到520万，心里滴血，干脆下架不卖了。嘉定、唐镇、张江这些地方，曾经的热门板块，现在挂牌价一路下调，仁恒东郊从高位跌进7字头，浦发罗兰和绿城一期都扛不住，6字头成了常态。中远两湾城、世茂滨江花园这些标杆小区的成交价，已经能当风向标看了——内环豪宅都撑不住，更别说郊区了。

  最要命的是预期彻底崩了。很多人觉得“等等还能更便宜”，所以不买；房东一看没人接盘，索性撤牌转租。租赁市场倒是热闹起来，可租金也在往下走，这哪是避险，分明是换个方式熬着。有些高位接盘的房东，账面上浮亏几百万，跌的不是泡沫，是真金白银的首付和月供压力。你说他降价卖吧，不甘心；不卖吧，现金流又紧张。

  新房市场表面看着热闹，其实也是促销堆出来的。桃浦有项目暗地里打85折，保利搞“11盘联动”，招商时代潮派送家电礼包，国贸海上原墅抢在国庆认筹，都是为了抢窗口期回款。但这些动作拉来的大多是刚需首改，真正能撑起市场的改善型购买力，还在观望。

  政策层面，“沪六条”那点劲儿早就耗完了。市场原本指望外环限购松到1年社保，甚至全面放开，结果啥也没有。现在唯一的盼头是降LPR，年底前大概率来一次，但光靠这点利息优惠，撬不动根本。

  说实话，这波调整还没到底。局部像张江、大宁这些产业支撑强的地段，还有人抢性价比高的房子，但整体来看，次新房库存越积越多，老破小倒是消化得快——说明刚需咬牙上了车，中产却集体踩了刹车。

  如果你手上有多套房想置换或套现，听句实在话：别等了。现在每拖一天，都是在错过相对高点。谈判桌上第一个出价的客户，往往是最高价。至于那些不着急的，房子本身又够硬，那就捂着，等下一个通胀周期再来也不迟。

  眼下这局面，拼的不是眼光，是心态。