最近上海楼市的气氛，真的可以用“冰火两重天”来形容。表面上看，国庆假期本该是“金九银十”的延续，但现实却是市场骤然转冷，成交量下滑、价格跳水、房东撤牌不卖，整个二手房市场陷入了一种诡异的僵局。很多原本打算卖房套现或置换的房东，面对买家动辄几十万的砍价，干脆选择下架房源，“不玩了”。而另一边，租赁市场却意外火爆，不少人卖不掉房就转手出租，甚至自己租房住，持币观望。这背后，不只是房价的波动，更是信心的崩塌。

  成交量腰斩，市场寒意刺骨

  我翻了不少一线中介的数据，发现一个很扎心的事实：10月的二手房成交量，比9月直接跌去了三分之一以上。拿九亭一个片区来说，整个月预计成交70-80套，而9月还有120单，这种断崖式下滑不是个别现象。全市来看，截至10月15日，二手住宅成交量预估也就1.3万套左右，同比往年明显偏低。能成交的房子，基本集中在两类：一类是低总价的“老破小”，用来挂户口或上车刚需；另一类是小户型学区房。真正想换改善型住房的人，几乎都按兵不动了。没有买，就没有卖，中介也难熬——不少经纪人因为开不了单，底薪撑不起生活成本，干脆主动离职。

  价格快速下挫，谈判桌成了拉锯战场

  比成交量更吓人的是价格的崩塌速度。以前大家还讲点体面，现在买家见面就是“大刀砍”，根本不担心你愿不愿意。比如嘉定某次新房，节前还有人出560万，节后直接降到520万；郊区动迁房有人出价从220万砍到160万，房东一听，当场决定不卖了。中远两湾城、世茂滨江、上海康城这些标杆小区的价格，已经成了市场风向标，而它们的成交价正在不断刷新新低。张江一套四房，房东心理价位1600万，客户出价连1200万都不到。三场谈判能成一单就算幸运，更多时候是客户临时压价20万，或者借口“家人不同意”反悔。买卖双方对价格的预期严重错位，房东活在过去的高点里，买家却把未来半年的跌幅都算进去了。

  房东集体下架，市场进入“僵持期”

  面对这种“血流成河”的局面，越来越多房东的选择是：撤牌，不卖了。很多人把房子转去出租，结果租赁市场倒是热闹起来，但租金也在跌。这一招其实是权宜之计，毕竟2023年、2024年就有不少人这么干过，后来又重新挂牌了。尤其是那些高位接盘的房东，最难接受房价跳水——跌的不是泡沫，而是实打实的首付和本金。现在上海总的挂牌量虽然有所下降，但次新房的库存占比反而在上升，说明中产买家更加犹豫。低总价的老破小被快速消化，高总价改善盘却无人问津。市场还没见底，局部板块还在急跌补跌，有分析认为真正触底可能还要1-2年。对于准备置换或套现的人来说，等待的每一秒，可能都是在错过机会。