新华财经北京10月14日电（康耕甫） 10月14日，世邦魏理仕发布的《2025年三季度北京房地产市场回顾与展望》显示，2025年第三季度北京办公楼市场新租活跃度阶段性回落，以价换量效果分化，甲级市场结构性优化显著；零售物业市场则呈现出老牌项目经营承压而寻求转型，租金加速下行的形势。
具体而言，办公楼市场方面，2025年第三季度北京办公楼市场整体供应节奏延续平稳态势，新租交易总面积环比回落31%。受头部科技企业大规模需求在上半年释放、受科技企业青睐的中关村区域可租面积快速下滑、部分大面积需求转向周边商务园区、整体市场更多业主在续租或租约重组时作出让步、需求结构小型化等多重因素共同作用，新租活跃度出现阶段性收缩。搬迁需求仍为主力，占新租总面积的75%。
租户流动动线特点鲜明，金融街、通州呈区内流动；科技中心子市场（中关村、望京、奥体）间流动活跃；CBD、丽泽为跨区搬迁主要承接地；行业方面，TMT保持需求首位占比高达31%，以算力为核心支撑的系统解决方案、人工智能、大数据/云计算及游戏类持续活跃；金融行业缓慢回升，新租数量环比上涨15%，以1000平方米以下需求为主；专业服务业位列第三，CBD依然是律所、咨询、广告公关类租户换迁的首选之地；医药及生命科学板块部分优质企业通过换迁提升企业形象，需求升至第四位。
尽管受新租需求萎缩及政策规划引导的大面积退租影响，本季度净吸纳量仍达8.7万平方米。整体空置率降至19.7%。甲级净吸纳量贡献近八成，空置率降幅更显著，反映租户品质提升需求增强。区域表现持续分化：科技中心净吸纳量最佳，中关村空置率降至全市最低；而CBD、金融街等传统核心区净吸纳量仍为负值。租金下行调整仍为刺激需求最直接有效的手段，全市平均租金面价降幅同样本比环比扩大至2.9%至每月每平方米234.8元。金融街跌幅居首；东部去化压力导致望京、王府井、燕莎、CBD 等多个区域租金跌幅均未出现收窄迹象，其中乙级楼宇租金下行压力尤为突出。
世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易租户代表负责人袁慧表示，随着供应压力缓解，整体空置率有望小幅回落。租金下行压力仍存，但预计降幅将逐步收窄，部分品质优良、区位优越的甲级楼宇或率先企稳。
零售物业市场方面，2025年第三季度北京优质零售物业市场无新增商业项目交付。核心商圈及外围商圈各有一个成熟商业体停业，项目原有商业模式未能迎合当前消费市场需求，面临较大经营压力，后期将更换运营方或启动改造工程。
今年前八个月，北京全市社销总额持续处于下行赛道，主要受办公用品、通讯器材、汽车等可选消费品零售加速减弱拖累，而餐饮收入也维持同比下降。季内受中式正餐及小吃快餐放慢开业步伐影响，餐饮业态新开店铺占比较上季度下滑4个百分点至43%；而茶饮果汁和烘焙甜品作为目前调改力度较大或热度较高项目的“新刚需”再次发力，季内表现活跃，如可露朵、牧场奶仓、野人先生等首店或连锁店铺在非核心商圈多点开花。
美容保健、健身、超市等生活服务配套业态在非核心商圈区域型购物中心保持活跃。能够提供情绪价值的二次元业态仍然是各大商业项目引流首选，在策展、快闪店方面持续发力，如蛙得发快闪、名侦探柯南快闪分别入驻西红门荟聚和西单大悦城。季内外围商圈项目重塑品牌组合、调改积极，新开店铺占比较上季提升12个百分点，较高的换铺率带动全市季末净吸纳量为负值，空置率小幅上涨0.2个百分点至7.7%。
世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽指出，未来半年预计有共计39.4万平方米的新增零售物业在非核心商圈开业，包括正处于部分试运营中的中关村大融城及隆福寺二期等。近期商务部等九部门联合印发《关于扩大服务消费的若干政策实施》中指出，通过培育服务消费、丰富品质供给、吸引境外入境消费、加强财政金融支持、优化监测制度等五大措施，更大力度提振消费、扩大内需、促进民生改善和消费转型升级，有望激发零售物业市场培育服务消费新增长点。
商务园区市场方面，2025年第三季度，亦庄经开区和北清路子市场分别迎来一个生命科学专项园区交付，新增体量共计11.6万平方米。新项目均采用“研发+中试+生产”复合型空间形态，进一步凸显了商务园区功能的升级趋势——从单一办公载体逐步向全链条产业承接平台演进。
物业投资方面，2025年第三季度北京物业投资市场共录得11笔大宗交易，累计成交金额约34.34亿元，环比下降41%，同比下滑75%。整体市场延续上半年的谨慎态势，交易规模仍以5亿元以下的小体量为主。从买方结构看，企业买家贡献了8笔交易，延续了对稀缺优质资产的配置需求。其中包括某教育企业在西北旺产业带和某内资企业在望京购入办公自用，体现出自用型需求的稳步落地。机构投资者仍在积极寻求和推动投资交易机会，且标的物业类型更趋广泛，但在评估资产时更趋重视运营方资管能力和现金回报表现，如某险资将大兴生物医药基地的一座生命科学专项园区纳入其新设的人民币不动产基金，同时卖家仍保留项目的运营权。
