深圳安居型商品房将首次向库外群体开放。9月9日，深圳市住房和建设局官网发布了帆湾海寓（位于大鹏新区）、南山区政府官网发布了山樾湾花园(位于南山区）安居型商品房项目剩余房源的配售通告。

　　配售通告明确，面向安居型商品房在册轮候家庭公开配售两次（含本次）后，如有剩余房源的，将另行发布通告面向轮候册和轮候册以外符合安居型商品房申请条件的家庭配售。南都·湾财社记者注意到，这是深圳首次提出面向轮候册以外符合条件家庭配售安居型商品房。在业内看来，此举不仅回应了市民“开库”呼声，也为深圳刚需群体新增一条住房“上车”路径，同时助力消化存量安居房房源。

　　南山、大鹏两个项目试点

　　作为此次试点的重点项目之一，位于南山区前海妈湾片区的山樾湾花园，本次共推出3535套安居型商品房房源，涵盖两种主力户型：建筑面积约70m²的两房2669套，建筑面积约90m²的三房866套（含95套无障碍户型），配售均价为42640元/m²（按建筑面积计算，毛坯价格），预计交付使用时间为2026年8月31日前。

　　另一个项目则是位于大鹏新区葵涌片区的帆湾海寓项目，本批次配售住房共1156套，其中：两房户型房源850套，建筑面积约68平方米；三房户型房源306套，建筑面积约89平方米，项目配售均价为14880元/m²（按建筑面积计算）。该项目已竣工验收交付使用，认购家庭在购房手续办理完成后，即可交付所购住房。

　　值得一提的是，两个项目的配售通告中均提到，按照计划，本批次住房面向安居型商品房在册轮候家庭及符合条件的领军人才公开配售2次（含本次）后，如有剩余房源的，将另行发布通告面向轮候册和轮候册以外符合轮候条件家庭集中配售。

　　尽管政策首次将向库外群体开放，但在册轮候家庭的优先权益仍得到充分保障。根据本次配售规则，选房排位分为四个序位：第一序位为深圳市领军人才认购申请家庭，第二序位为按深圳市安居型商品房轮候册排位确定的入围认购申请家庭，第三序位为按深圳市安居型商品房轮候册排位确定的候补入围认购申请家庭，第四序位为按深圳市安居型商品房轮候册排位确定的递补认购申请家庭。

　　这意味着，已进入安居房轮候库的家庭有优先权，可以先享受两轮“专供”的配售，还可以从第三轮配售起，作为第一队列优先选房。虽然目前尚未公布轮候册以外符合轮候条件家庭的具体规则及选房流程，但按照深圳目前安居房入库条件，大概率需要满足深户、在深圳市无自有住房、缴交社保满5年、5年内无房产转让记录等条件。

　　政策或进一步推广

　　据统计，目前深圳库存和在建未售的安居型商品房约2万套，而安居型商品房轮候库家庭约18万户。看似供不应求，但实际认购情况却并不活跃，通过比对近几年认购名单发现，18万户轮候家庭中，有大量家庭从未参与过任何项目申购。初步分析显示，这部分家庭多因收入不稳定、已居住在公租房或保租房等原因，购房意愿较低。

　　与此同时，自2023年8月深圳安居型商品房轮候库停止入库申请后，部分住房困难且有购房需求的群体错失申请机会，“开库”呼吁近年来持续涌现。此次试点政策的出台，或是对这一市场呼声的直接回应。

　　“此次通过放开库外选房，目的也是尽快消化掉存量安居房，降低安居房对市场商品房的冲击。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，尽管此次只是上述两个楼盘试点，但考虑到目前安居房消化的问题（很多项目尾货较多，销售周期拉长），以及面对商品房价格回调、未来商品价格预期等，再加上安居房在未来退出的成本问题，安居房相对商品房的优势有所削弱，因此预计放开到库外家庭，有进一步推广的可能性。当然，也主要与项目有关，即那些两次选房后去化率较低的项目。

　　他提出，目前来看，安居集团存在着加速去化库存的压力，而商品房和安居房又存在竞争关系，前者可以通过直接或间接降价来加速消化，而后者纯粹市场化定价比较难。在房价持续下跌的情况下，安居房的优势不断下降，去化难度在加大，导致安居集团业务的可持续性、资产保值增值的压力加大。

　　而放开库外家庭选房，给深圳的刚需多了一条选择路径，对商品房市场会形成分流。不过，安居房二次上市有时间约束、缴交出让金的约束，能吸纳多少需求有一定不确定性，主要与项目区位、配套有关，原关内项目如果学位和交通不错的话，会分流一波需求，但此举也会导致商品房市场受到冲击。