【导读】首日30%涨停再现 公募REITs市场持续火爆
今年公募REITs市场持续火热，又一只公募REIT新品上市毫无悬念收获30%涨停。
5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市，开盘大涨29.99%，达到首日上市涨幅上限。截至14点12分，华泰苏州恒泰租赁住房REIT最新价格为3.554元，成交金额达362.87万元，换手率仅0.68%
今年以来，公募REITs市场表现亮眼。数据显示，截至5月20日，中证REITs全收益指数、中证REITs指数（收盘）年内分别上涨11.99%、9.51%，跑赢沪深300指数、中证红利指数、南华商品等主流指数，在各大类资产中配置价值凸显。
华泰苏州恒泰租赁住房REIT
上市大涨30%
公募REITs市场再度上演30%涨停“首秀”。
5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT正式上市，开盘即现30%涨停，触及公募REITs首日上市的涨停上限。
截至14点12分，华泰苏州恒泰租赁住房REIT最新价格为3.554元，成交金额达362.87万元，换手率仅0.68%。
据介绍，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT首发资产为菁英公寓项目，位于江苏省苏州市苏州工业园区启月街1号，入池资产包括菁英公寓的28幢公租房、配套物业资产的不动产权、地下人防工程使用权、房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。
根据最新的招募书显示，该基础设施资产的估值报告时间为2024年12月31日，资产评估值为12.61亿元。2025年度和2026年度可供分配金额期末余额分别为5467.82万元、5563.49万元；对应年度现金流分派率分别为4.34%和4.41%。
在发行阶段，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT一路“吸金”，网下投资者有效认购申请份额和公众投资者有效认购申请份额均超过对应方式拟募集份额总量，合计认购金额超1656亿元。其中，公众投资者有效认购申请实际确认比例仅为0.12051442%，配售比例为公募REITs史上第二低（仅高于汇添富九州通医药仓储物流REIT），市场火爆异常。经过比例配售，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT最终募集金额为13.67亿元。
数据显示，截至5月21日，今年新上市的REITs产品多达7只，其中有5只上市首日收获30CM涨停。
据光大证券研究所统计，除去今日上市的华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT，此前上市的65只公募REITs上市首日基本收涨，加权平均涨幅为7.23%。各业态中，保租房REITs涨幅最高，为18.6%，交通基础设施REITs涨幅最小，仅为1.7%。2024年12月之后，公募REITs上市首日多涨停，上涨空间主要由评估基准日与上市日期所对应的无风险收益率差值产生。
不过，光大证券研究所认为，2024年12月以来，无风险收益率整体处于低位，随着上市评估基准日与上市日之间无风险收益率差值收窄，在上市产品经营基本面不发生显著变化的情况下，预计公募REITs打新收益率将有所收窄。
关注保租房REITs
回调后的配置机会
自2022年8月31日红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs上市以来，保租房REITs持续扩容，截至今年5月21日，已上市的保租房REITs产品数量达到8只。
今年以来，保租房REITs二级市场涨势喜人。数据显示，截至5月20日，保租房REITs年内平均涨幅达到24.7%，公募REITs年内平均涨幅为20.28%，保租房REITs整体表现强于市场平均水平。
从保租房REITs板块内部来看，汇添富上海地产租赁住房REIT表现最好，年内涨幅高达48.61%，中金厦门安居REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT年内涨幅均超过20%。
随着二级市场价格上涨以及新产品扩容，截至5月20日，保租房REITs板块的整体市值也从去年年末的119.56亿元上升至162.35亿元。
不过，多家券商并不建议追高，提醒投资者更多关注未来回调后的配置机会。
西部证券表示，2025年一季度，公募REITs业绩延续分化态势，保租房和消费板块整体经营较为稳健。未来，在固收类资金欠配的背景下，REITs具备较高的投资价值。
在西部证券看来，驱动REITs二级市场价格上涨的核心因素仍然是业绩。基于此，保租房和消费板块业绩稳定性较强，建议持续关注。保租房REITs与债市的负相关性较高，近期市场情绪高涨一定程度上削弱了其相关性，且当前时点分派率较低，建议等待回调后的配置机会。
国盛证券指出，公募REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格等因素综合挑选个券。
开源证券也认为，短期内，公募REITs市场或继续受宏观波动影响，弱周期板块（如保障房、消费）若回调可能凸显配置价值。
