近日，戴德梁行发布2024年《亚洲不动产投资信托基金(REITs)研究报告》，该报告显示，截至2025年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场已上市产品共64支；总发行规模达1748亿元；总市值达到1860亿元。其中，2024年REITs市场迎来基础设施类发行热潮，共有29支REITs上市，达到年度上市数量的峰值。
根据报告，2024年亚洲REITs市场重塑，新兴REITs市场势头强劲。截至2024年12月31日，亚洲市场共有263支活跃的REITs产品，比2023年末增加38支；总市值为2358亿美元，同比2023年末下降6.5%。在此期间，中国内地、泰国和韩国共新上市40支产品，主要集中投资于工业/物流、零售、基础设施及可持续等领域。
在亚洲市场规模整体缩小的背景下，成熟市场和新兴市场的发展出现分化。成熟市场方面，本年度日本、新加坡及中国香港三地因股价下跌和货币贬值，市场份额较2023年有所下滑。而在新兴市场方面，随着中国内地REITs市场进入常态化发行，其市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡共同成为亚洲最大的三个市场，合计约占亚洲总市值的三分之二。与此同时，来自东南亚和南亚的新兴市场REITs市值规模也呈现普遍扩大态势。在亚洲REITs市场市值持续回撤的黯淡背景下，新兴市场的崛起无疑为市场注入了新的活力。
值得一提的是，消费基础设施和保障性租赁住房REITs底层资产表现亮眼。截至2025年3月31日，中国REITs市场中不动产权类产品共计持有92处分布在不同城市的底层资产。2024年，消费基础设施REITs底层资产经营表现亮眼。就出租率方面，合计12处资产的平均期末出租率同比提升约3.2个百分点，大部分消费基础设施出租率自上市后实现正增长。此外，大部分底层资产的租金单价实现不同程度的上涨，各个资产的平均收缴率达99%。核心经营指标的优异表现，折射出这类资产的运营活力和市场韧性。
保障性租赁住房REITs底层资产的表现同样可圈可点。尽管合计16处底层资产的平均期末出租率同比小幅回落，但仍保持在93%以上，且个别保租房项目在2025年一季度已实现出租率的修复和提升。2024年报告期末保租房平均租金单价保持小幅上涨，收缴率维持稳定水平，接近100%。受益于广泛的刚性居住需求与具有竞争力的租金价格，保租房稳健的运营表现展现了其良好的逆周期特性和抗风险能力，凸显了此类资产的长期价值。
