当一线城市的房地产市场光环退去，一些二线城市的房地产市场已受到资本的角逐。

　　如果说今年3月杭州土拍拍出最贵88029元/m²的楼面地价，超越一线城市广州、深圳属于预料之中；那么成都楼面地价在半个月内连破3万+/m²、4万+/m²，则颠覆了公众过往的认知。

　　成都房地产市场，为什么会逆风崛起？

　　自2025年5月起，南方都市报湾财社将走进成渝都市圈，关注、观察成渝楼市的演变，并推出系列报道。

　　实际上，自2019年起，成都市（22个行政区，下同）的新房住宅成交面积已经连续5年排名全国第一；二手住宅成交套数连续两年超过22万套，一手住宅和二手住宅成交总量已连续三年排名全国第一。

　　四川中原地产研究院数据显示，仅今年前4月，成都一二手住宅已成交约12万套。

　　在天量的住房成交和中央政策支持之下，成都楼市风头正劲。

　　躺赢

　　金融城三期楼面地价半年升1.4万/m²

　　成都闯进全国公众的视野，始于今年3月的土拍。短短16天内，成都最贵楼面地价连闯两关，接连突破3万+和4万+大关。

　　3月11日，成都高新区桂溪街道铜牌村9组、10组地块公开竞拍，19家知名房企竞价130余轮，最终由招商蛇口以溢价率70.43%竞得，折合楼面地价31700元/m²，这是成都楼面地价首次突破3万+元/m²。

　　在此之前，成都最贵的楼面地价是贝壳旗下贝好家于2024年9月溢价42%所摘的，成都锦江区金融城三期 H12 地块，楼面地价为27300元/m²。

　　3月27日，成都锦江区金融城三期H10地块竞拍，10余家知名房企竞价213轮，最终由建发以溢价率106%，折合楼面地价41200元/m²竞得地块。这意味着，同一地段，一路之隔的地块，在半年之间，每平方米楼面地价陡升1.39万元/m²。以贝好家所摘地块为39443.68m²计算，相当于该地块“躺着”半年就升值了近5.48亿元。

　　在国内多数城市土拍频现不成交或延期拍卖，或以底价成交之下，成都土拍却已走出独立行情。

　　据中指研究院（成都分院）统计，2025年截至4月22日，成都一共成交34宗涉宅地，总成交地价237.2亿元。当中有15宗地均是溢价成交，发生在锦江区、高新区、成华区、郫都区、青羊区、金牛区、温江区等，当中溢价超20%的地块有11宗。

　　上海易居研究院指出，今年前4月，全国25城住宅用地价创历史新高，当中杭州、上海和成都为前4月土地市场最热的三个城市，其中成都成交面积212万m²，平均溢价率26%。

　　成都土拍为何逆市雄起？在四川中原地产研究院院长吴江看来，成都今年楼面地价接连突破3万+、4万+，本质是城市价值重估，核心区土地稀缺性加剧所致。另一方面，近一年来产品内卷，高端项目快速去化，开盘即清比比皆是，2024年成都总价千万+豪宅项目成交近两千套，验证成都高端产品市场承载力极强，开发商对于核心土地亦信心十足。

　　分化

　　新房价稳微升，部分二手房价或回到2017年

　　在成都地价一再创新高之际，当地一手新房价格稳中微升。

　　据四川中原地产研究院数据，今年4月，成都一手住宅供应123.32万m²，供应环比上涨39%；认购108.82万m²，环比下滑16%、同比上涨5%，备案均价19493元/m²，下降2%。当中核心城区备案均价26954元/m²，维持稳定；城市新区备案均价15090元/m²，价格维稳；县区新城的均价为8262元/m²，出现上涨5%。

　　4月份核心城区有7个项目集中开盘，整体供货728套，认购695套，去化率高达95%，环比微涨2个百分点。当中小高层认购率占比达70%，出现量跌价升现象；别墅及高层住宅的成交则是量价齐跌。

　　中指院（成都分院）指出，截至今年4月末，成都新建商品住宅可售面积1714万m²，出清周期（按12个月计算）13.3个月，较3月基本持平，当中青羊、锦江、金牛、武侯、成华、天府新区去化周期在12个月之内。

　　成都一手住宅供不应求，二手住宅挂牌量在5月初已达到26万套，但售价则暂未见上涨。在小红书，可以看到不少卖家降价10%至15%卖房案例分享。一名成都网友表示，在2023年，她家房子在买家出价245万元时没卖，在今年降价了30万元，以215万元抛售了。

　　监测贝壳找房的楼盘成交案例可见，即便是当前土拍大热的成都金融城，其二手住宅亦未现涨价。以保利锦湖林语南区建面103m²的四房为例，今年4月2日成交一套中层精装单位成交总价为345万元，去年5月21日的成交总价为350万元，2020年9月7日的简装房成交总价为346万元。

　　成都金融城豪宅标杆中海九号公馆，成交单价较2022年和2023年的成交单价约回调了1万元。以4室2厅建面189-190m²的精装单位成交为例，2023年12月29日至今年4月14日成交总价分别是960万元、940万元、898万元、910万元、950万元、912万元；2022年3月25日至2023年6月19日的三宗成交总价分别是1050万元、1138万元、1038万元。可见距离2023年的峰值期成交总价仍回调约100万元。

　　在金牛板块，蓝光花满庭一期近一个月发生带看912次，17套房成交。以建面77.52m²两房而言，今年4月的成交总价是103.8万元，去年7月低楼层单位的成交总价是96.6万元，2018年11月低楼层的成交总价109.8万元（贝壳平台未显示2018年3月及以前的成交记录）。由此推测，成都亦有部分板块或楼盘的二手房价或回到了2017年以前。

　　火爆

　　前四月成都卖房12万套，新房成交连续五年全国第一

　　在今年3月出现土拍连破记录之前，成都楼市的惊人成交量已渐渐为全国公众所知。

　　四川中原地产研究数据显示，今年前4个月，成都市已成交一二手住宅约12万套，当中一手住宅约3.6万套，二手住宅达8.4万套，月均2.1万套的成交。

　　数据指出，2024年，成都新房供应面积1291万m²，成交面积同比降了超两成，为1392万m²，但连续第五年摘得全国销量第一名；成交均价19282元/m²，同比2023年微降1.6%，价格在全国排名第14。从销售均价（备案）看，锦江区2024年销售均价全市第一（高新区、青羊区以29335元/m²、27779元/m²排名第二第三），为全市唯一一个均价破3万的区域，达到32780元/m²，同比2023年的31051元/m²涨价5.6%。锦江区2024年套均总价512.7万元，同比2023年的539万元下降4.9%；套均面积160.8m²，同比2023年缩减约13m²。

　　值得关注的是，2024年，成都豪宅门槛再提高，单价4万+的新房成交占比翻倍，备案量达到1133套，主要集中在高新区、锦江区和天府新区。总价超1000万元的新房达1061套，多集中在麓湖、金融城西和天府新中心西区，八成为大平层单位。

　　二手房方面，成都全年成交231376套，同比微增1万+套；成交面积全国第一，达到2223万m²，为全国唯一一个成交体量超2200万m²的城市；二手成交均价14447元/m²，在全国排名第19。其主力成交产品为建面100m²以下，总价200万元以内，当中总价100万元以下的产品达到86171套，总价100万至150万元的51248套。

　　过去三年间（2022年至2024年），成都二手住宅的套均总价及单价持续下滑，从2022年的套均总价163.2万元，降至2024年的137.91万元；单价均价从2022年的16809元/m²，降至2024年的14447元/m²。

　　或由于二手住宅的海量成交，成都的商品房规模从2022年起稳占全国第一名，在这一年，成都新房成交14.3万套，二手房成交15.14万套，达29万+套。此后到2023年，新房成交14.6万套，二手房成交22万套；2024年，新房成交量11.1万套，二手房成交量23.1万套，连续两年高达36.74万套、34.2万套的成交量，让成都楼市闯入全国视野。

　　成都楼市逆风雄起

　　楼市新政不息，城市营销到位？

　　在全国房地产深度大调整之下，成都楼市为何会逆风翻盘，乃至雄起？

　　作为“天府之国”，成都悠闲的生活方式闻名全国，穿梭城市或郊里，在街头或巷尾，喝茶、打麻将、晒太阳、掏耳朵等闲散现象并非鲜见。但在这些休闲生活背后，当地政府对楼市的激励政策则频出不息。

　　今年4月30日，成都住建局发布关于《成都市商品房买卖合同备案管理办法（征求意见稿）》公开征求意见的通知，拟要求：资料齐全符合条件的合同备案、备案变更、备案注销等业务，负责核验工作的部门应当在1个工作日内办结。市住建局负责搭建全市统一的备案系统，运用互联网平台、移动服务端等多种服务方式，实现合同备案网上办理、就近办理、即时办结等，快捷打通房产交易链条。

　　事实上，在此之前，成都新房的上市速度已经领先全国，从拿地到开盘周期再缩短至3至4个月。以嘉禾星·嘉禾宸府（温江）为例，该盘从拿地到过规，只花了6天时间。

　　在2024年，全国出台楼市政策超780条，平均2.2条/天。而成都全年发布超15条新政，涉及户籍，公积金，土地利用长效机制，全面放开住房限购、取消公证摇号选房，放宽首套房认定标准、支持提取公积金直付购房款，新购房取消限售、购房落户新政等，成都的楼市政策宽松度已基本触底。

　　对比其他城市，成都在促进房地产成交上可谓不遗余力。

　　今年2月8日，成都再出公积金新政，成为2025年农历年里，全国首个发布楼市新政的城市。

　　今年五一假期，成都楼市和当地旅游行情一样，收割了一波流量。在成都住建局举办的“安家成都·美好购房季”活动上，成都市一二手住宅成交量同比上升，五天成交2000多套房。

　　在吴江看来，成都楼市成交火爆背后，是成渝双城经济圈作为中国经济增长第四极，其战略定位推动成都从区域中心城市向国际门户枢纽跃升，国家在电子信息、航空航天、生物医药等重点领域的产业布局使成都 2024 年战略性新兴产业增加值占比大幅提升，预计高附加值产业带来年均超50万高素质人口流入，形成强劲置业需求。

　　此外，成都近三年户籍新增超 67万人，且以高素质年轻人才为主，2024年末常住人口达 2147万，仅低于重庆、上海、北京。而在城市营销方面，通过“雪山下的公园城市”“新经济策源地”等差异化定位，与北京、上海形成错位竞争，突出“经济发展与生活品质平衡”的独特魅力。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，作为中西部的经济中心，成都这几年城市的发展、城市能级，以及各个重点企业的入驻，产业发展能力等都在提高。而其宏大城市规划和规模，也带动了商品房的建设。加上这几年成都人才导入、人口增量规模非常大，房价仍然相对便宜，从而导致房企踊跃进驻，对楼市形成正向影响。