家住海珠区逸景翠园的张先生最近有了置换房产的计划，打算将自己109平方米的三房出售。据了解，在置换需求集中释放、新房供应增加的背景下，二手房买卖双方价格博弈加剧，成交量也在不断放大。克而瑞数据显示，4月广州二手房成交9841套，同比增长8%。
信息时报记者罗莎琳
市场
多个热门小区二手房放盘价下调
逸景翠园是位于广州大道南的大型社区，从2002年开发至今已有20余年，目前入住业主超1万户。由于居住楼龄较长，小区不少业主开始有了换房的打算，张先生就是其中之一。他告诉记者，自己的工作地点搬到了天河区，加上市场一手新盘频频推出，其同事最近买了一套“新规”产品，建筑面积98平方米实际使用面积有120平方米，让他羡慕不已。
换房的第一步就是卖掉手头的房子。前几年，不少中介打电话询问张先生是否要放盘，但都被他拒绝了。“我家的户型当时有买家开价5.8万元/平方米。”如今中介告诉他，这个户型放盘价是3.9万元/平方米。记者在贝壳网上看到，逸景翠园目前二手价为3.8万元～4.5万元/平方米，少部分朝向好楼层高的单位可以卖到4.8万元/平方米。
无独有偶，最近有中介人士透露，“网红盘”万科东荟城在3月末成交一套建面约71平方米两房一厅的二手房，成交总价132万元，折合单价约1.86万元/平方米。
克而瑞数据显示，4月广州二手房成交9841套，同比增长8%，成交均价26832元/平方米，环比微降1%。
数据
二手房议价空间上升成交价更优惠
合富研究院有关人士表示，五一假期前后，广州一手房市场集中推新，对同期二手房市场成交结构产生影响。
据合富大数据监测，五一假期前后广州二手楼市中低价盘成交行情有所走强，中低价二手房成交占比进一步增加，尤其是单价3万元/平方米以下的二手房成交占比接近七成。中低价二手房成交行情走强，也带动当周广州二手网签均价继续走低。数据显示，五一假期前后，广州二手网签均价约为2.7万元/平方米。
4月，广州二手网签量再度突破万套大关，二手房业主趁行情好积极出货。目前广州二手楼市挂牌放售的房源数量有所增加。为了尽快出售房源，二手房业主的让价幅度有所扩大。“广州二手住宅市场平均议价空间再度上升至7.7%。”据介绍，更多二手房业主会选择降价来达成交易。尤其是刚需中小户型二手房，价格及时调整到位，加快了成交速度。
老城区
70平方米以下户型为成交主力
克而瑞数据监测显示，4月越秀区二手房成交均价43880元/平方米，荔湾区成交均价31205元/平方米。
挂牌参考价同样作为分析二手房市场的一个重要指标。4月全市二手房挂牌参考价30800元/平方米。其中越秀区与荔湾区挂牌参考价分别为52445元/平方米、35951元/平方米。
与此同时，买方占据主导地位的广州二手房市场，平均议价空间在不断走高。4月广州二手房平均议价空间13%，较2月增长3%，同比增长2%。其中越秀、荔湾议价空间同样高居全市前列。克而瑞监测数据显示，4月越秀、荔湾二手房累计成交1645套，占住宅总量成交占比81%，为近一年最高。二手房成交占比的持续攀高，进一步加剧了卖家间的竞争，于是通过降价来实现“出货”。
以荔湾区为例，4月二手房成交活跃TOP20小区，成交均价同比下降的小区数量占据85%。越秀区降价小区数量占比达到90%。对应到不同面积段二手房成交上，4月越秀区以70平方米以下户型为成交主力，占比过半。对应荔湾区的成交情况，4月荔湾区同样以70平方米以下户型为成交主力，共成交350套，占比40%。
由此可见，越秀、荔湾的二手房成交主力均以中小户型为主。随着目前市面上新规产品的陆续入市，户型得房率普遍提升至100%以上，以及装修、园林设计、智能家居等加持，价格比部分中心区域地段房源更具竞争力，这在新房供应较多的荔湾区尤为明显。例如万科傲璟、保利怡璟湾等项目入市，进一步分流了荔湾二手房的成交。
买家心态
趁低价买入二手房
由于目前二手房价格下调，让不少买家产生“捡漏”的心态，毕竟现房看得见摸得着，装修一番就可以入住。
据悉，广州二手楼市成交主要聚焦于刚需购房需求的释放。而海珠中南部、越秀西部、天河北部及番禺市桥等片区，业主让价幅度较大的高性价比房源，去化速度也相对较快。而在“捡漏”心态主导下，改善型换房市场需求释放更侧重于地段以及房源本身的性价比优势。据合富大数据监测，目前珠江新城、天河公园、海珠东部等核心地段的优质大户型二手房成交继续保持稳定。
此外，由于越秀区少有新房供应，越秀区目前依旧以二手房成交为主，有买家认为，老城区拥有较好的学位以及成熟生活配套的优点同样突出，所以趁低买入的大有人在。
“卖一买一”坚决换房
随着楼市政策持续优化，二手房市场迎来更多“卖一买一”的置换客群。有部分急于置换的业主选择“以价格换成交”，以低于市场价5%～10%的幅度加速出货，确保资金尽快回笼。市场人士认为，当前置换链条的关键在于首套房能否顺利出售，部分业主因旧房成交周期拉长，被迫暂缓新房购置计划，导致市场交易节奏放缓。
业内人士建议，换房群体需合理评估自身资金状况，平衡价格预期与置换效率，避免陷入两难局面。
