新华财经北京5月15日电（王菁）戴德梁行15日发布《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告》，对我国公募REITs市场近年的发展情况进行了分析与总结，侧重从底层资产角度分析不同业态的资产特点及经营表现。在业态拓展方面，报告参考亚洲成熟市场酒店REITs的经典案例，探讨业态多元化对公募REITs市场发展的借鉴意义。
报告显示，截至2024年12月31日，亚洲市场共有263只活跃的REITs产品，较2023年末增加38只；总市值为2,358亿美元，同比下降6.5%。在此期间，中国内地、泰国和韩国共新上市40只产品，主要集中投资于工业／物流、零售、基础设施及可持续等领域。
据悉，在亚洲市场规模整体缩小的背景下，成熟市场和新兴市场的发展出现分化。随着中国内地REITs市场进入常态化发行，其市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡共同成为亚洲最大的三个市场，合计约占亚洲总市值的三分之二。与此同时，来自东南亚和南亚的新兴市场REITs市值规模也呈现普遍扩大态势。
戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管陈家辉表示，亚洲REITs各主要市场均受到国内外经济环境的影响，尤其是和国际经济深度融合的成熟市场，在国际宏观经济环境和全球金融政策面前更为敏感。在亚洲成熟REITs市场表现疲软的现状下，新兴市场的崛起和发展增强了投资者的信心。
从市场业绩表现来看，截至2025年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场已上市产品共64只，总发行规模达1,748亿元，总市值达到1,860亿元。2024年，REITs市场迎来发行热潮，共有29只REITs上市，其中不动产权类产品上市了19只，收费收益权类产品上市了10只，达到年度上市数量的峰值。消费基础设施作为后起之秀，仅一年的发行规模便达到213亿元，且得益于良好的市场表现，其市值已在2025年一季度超越产业园区板块，占不动产权类产品的首位，占全市值比例为15%。
报告指出，2024年以来，我国内地REITs市场的成交额逐步恢复，整体交易活跃度有所回升。从股价表现来看，截至2025年3月31日，全市场REITs股价较发行价的平均涨幅为26%（考虑分红，为算术平均数）。受二级市场股价普遍上涨的影响，市场64只产品当前平均分派收益率约为5.6%，各业态平均当前分派收益率均低于首发预计分派率。在底层资产经营表现和二级市场股价变动的双重作用下，不同产品实际分派率和首发预计分派率之间的差异有所分化。
戴德梁行北区董事总经理胡峰指出，2024年是中国内地基础设施公募REITs市场蓬勃发展的一年，发行速度及发行规模创下历史新高。各项推动REITs市场发展的政策持续发力，为市场的健康发展保驾护航。未来市场有望持续扩容，进一步发挥盘活存量资产、促进基础设施建设与产业升级的重要作用。
戴德梁行北京估价及顾问服务部主管杨枝表示，随着消费基础设施、水利设施、医药仓储物流等新资产类型相继入市，内地市场的底层资产呈现出多元化发展趋势。在利率下行的背景下，较高的分派收益率形成的利差吸引了投资者的关注并带来增量资金流入，市场交易有望更为活跃。
此外，随着市场政策配套更趋成熟，公募REITs与ESG理念融合成果显著。经戴德梁行统计，截至2025年4月，国内共有15只REITs以单独报告形式自愿披露其ESG表现，底层资产类型涵盖产业园、消费基础设施、仓储物流、租赁住房、交通及清洁能源基础设施等。其中，约有半数租赁住房和清洁能源REITs已开展ESG信息报告实践。
另据新华财经获悉，在各方驱动下，公募REITs ESG报告披露数量总体呈现显著增长趋势，与2024年同期相比，增幅将近一倍。国内ESG信息披露制度体系正在相关监管机构协同推进下日渐完善。
